Contratto preliminare di locazione ad uso commerciale

Il contratto preliminare di locazione è un tipo di contratto, che, come tutti i contratti preliminari, precede un contratto definitivo di locazione dell'immobile ad commerciale. Le parti che stipulano il presente contratto sono il promittente locatore, proprietario dell'immobile, e il promissario conduttore, futuro inquilino.

Il contratto di locazione commerciale è quel tipo di contratto mediante il quale si affitta un bene immobile per un'attività commerciale, come ad esempio un negozio, un ufficio o un hotel. E' chiamato anche contratto di locazione ad uso non abitativo per differenziarlo dal tipico contratto d'affitto ad uso abitativo.

Questo tipo di contratto si chiama preliminare dato che con la sua stipula non si ha effettivamente la locazione dell'immobile o locale, che avverrà solamente in un secondo momento, ovvero con la stipula del contratto definitivo, quando effettivamente il conduttore inizierà a prendere possesso della proprietà del locatore. I motivi che possono portare le parti a firmare questo tipo di preliminare possono essere molteplici, come ad esempio un eventuale nuovo lavoro che inizierà mesi più tardi, o la necessità di ottenere delle licenze . Attraverso questo contratto le parti si tutelano, e si danno reciproca garanzia che firmeranno un futuro contratto di locazione.

Ciò non significa che questo contratto sia privo di effetti giuridici. Infatti le parti sono obbligate a rispettare quanto firmato in questo contratto, che potrebbe portare ad un inadempimento contrattuale nel caso una delle due parti non rispetti quanto previsto nel contratto preliminare.

Data la natura commerciale del rapporto, questo tipo di contratto è più flessibile rispetto al contratto di locazione ad uso abitativo, data la protezione maggiore che la legge da a quest'ultimo. Quindi le parti sono libere di stipulare un patto che preveda la maggior libertà contrattuale possibile, decidendo chi pagherà le spese ordinarie, quelle straordinarie, se si concede una moratoria la conduttore per l'avviamento della sua attività, e molte altre pattuizioni. In ogni caso vi sono sempre delle disposizioni legislative a cui le parti non si possono sottrarre, ad esempio non vi può essere la rinuncia ai diritti garantiti per legge al conduttore inquilino.

Elementi essenziali del presente contratto sono:

• Indicazione dell'immobile o locale: Per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. Non è obbligatorio nel preliminare, ma sarà obbligatorio nel contratto definitivo, fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.

• Il canone della locazione dell'immobile o locale: Altro elemento essenziale del contratto preliminare di locazione immobiliare è l'indicazione del canone di locazione dell'immobile o locale, e la maniera di pagamento, che le parti sono libere di scegliere nella maniera che ritengono più opportuna.

• Durata del contratto definitivo: Per le locazioni commerciali la durata e' di minimo 6 anni, mentre se l'attività svolta è un'attività turistica o alberghiera (hotel, motel, B&B) allora sarà di minimo 9 anni. Entrambi i contratti saranno rinnovabili tacitamente di altri 6 o 9 anni, a meno che non intervenga disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza per quanto riguarda la locazione a 6 anni, o di 18 mesi per quella di 9. La clausola con la quale le parti pattuiscano una durata inferiore ai 6 anni o ai 9 anni è nulla ed è sostituita di diritto a 6 o 9 anni. Se non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per 6 o 9 anni.

• Caparra confirmatoria: In questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile. Infatti, nel caso in cui questa clausola venga inserita, al momento della stipula del presente contratto la parte promissaria conduttrice dovrà effettuare il pagamento di una somma che verrà stabilita dalle parti. Questa somma sarà una garanzia per entrambe le parti, perché nel caso in cui il promissario conduttore decidesse di non locare più l'immobile oggetto del presente contratto, la parte promittente locatrice si potrà tenere la somma. Nel caso contrario, invece, in cui sia la parte promittente locatrice a non voler più locare l'immobile di sua proprietà, allora in quel caso il promissario conduttore avrà diritto al doppio di quanto versato. Infine, nel caso più probabile e frequente in cui invece la locazione dell'immobile vada a buon fine, allora la caparra servirà come acconto per la locazione dell'immobile. Ciò non toglie che le parti siano libere di stabilire, oltre al pagamento della caparra, ulteriori forme di pagamento.

• Caparra penitenziale: La caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria perché è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria conduttrice alla parte promittente locatrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe. Nel caso in cui non sia presente un diritto di recesso, questa si considererà come caparra confirmatoria. Quando una delle due parti eserciterà il recesso, la somma indicata nella caparra penitenziale si utilizzerà come corrispettivo per l'altra parte. Vi è però una differenza, perché il promittente locatore, in caso di recesso, dovrà versare al promissario conduttore il doppio della caparra, mentre il promissario conduttore ha già versato la caparra, e quindi, in caso in cui sia lui a recedere, nulla dovrà al promittente locatore, dato che la somma è già stata versata. Nel caso in cui nessuna delle due parti receda, la somma versata verrà considerata come acconto del canone di locazione.

• Data del contratto definitivo: È di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di locazione, che ovviamente deve essere successiva alla firma del presente preliminare. Infatti, nel caso in cui mancasse una data non si potrebbe avere il contratto preliminare, in quanto questo potrebbe diventare definitivo. Una volta superata la data, generalmente il contratto si annulla e le parti potranno avvalersi della caparra, quando prevista. Altrimenti, si potrebbe posporre ad altra data, se le parti lo vorranno. E' fatta sempre salva la possibilità di poter ricorrere in Tribunale per poter richiedere il risarcimento del danno, nel caso in cui non vi sia una caparra confirmatoria.

• Sublocazione: A differenza del contratto di locazione ad uso abitativo, in quello commerciale è nullo il patto che vieti al conduttore di sublocare l'immobile. Nel caso in cui la sublocazione sia accompagnata da un affitto d'azienda o cessione d'azienda, basterà la comunicazione al locatore di avvenuta sublocazione. Nel caso in cui non vi sia l'affitto o cessione d'azienda, il locatore dovrà approvare la sublocazione.

• Diritto di prelazione: Il conduttore avrà questo diritto per legge, cioè nel caso in cui il locatore volesse vendere il bene locato, il conduttore ha di diritto la possibilità di comprarlo per primo al prezzo deciso dal locatore.

 

Come utilizzare il documento?

Attraverso questo documento, si potrà indicare:

• le generalità delle parti, e stabilire se sono persone fisiche o persone giuridiche;

• l'indirizzo e i dati dell'immobile oggetto del contratto preliminare di locazione immobiliare;

• i dati catastali dell'immobile o locale;

• il canone della locazione dell'immobile o locale;

• le modalità di pagamento da inserire nel contratto definitivo;

• se le parti vogliono inserire una caparra confirmatoria o una caparra penitenziale, o nessuna delle due;

• se si vogliono ulteriori garanzie oltre alla caparra;

• nel caso in cui le parti optino per la caparra penitenziale, il giorno entro cui deve essere effettuato il recesso e il prezzo dello stesso;

• la data in cui le parti firmeranno il contratto definitivo di locazione.

Una volta firmato il contratto, le parti potranno registrarlo entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate competente, sia online che personalmente. Non è richiesto per i contratti preliminari di essere registrati, ma la registrazione da più efficacia in caso di problemi che possono sorgere.

 

Normativa di riferimento

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

Artt. 1571 - 1614 Codice Civile.

 

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