Contratto di locazione turistica

Che cos'è il contratto di locazione turistica?

Il contratto di locazione turistica o ad uso turistico si ha per i contratti di locazione di natura turistica, ossia quando una persona, conduttore inquilino, vuole affittare la proprietà di un'altra persona, locatore proprietario, per un breve periodo di tempo a fini turistici.

Attraverso questo contratto si disciplinano quindi i rapporti tra le parti e come si dovrà comportare il conduttore turista all'interno dell'immobile del locatore proprietario.

Qual è la differenza tra contratto di locazione turistica e contratto di affitto breve?

Il contratto di locazione turistica e contratto di affitto breve vengono spesso confusi in quanto la loro durata è molto breve, ma sono due contratti diversi tra di loro.

Infatti il contratto di locazione ad uso turistico può durare fino a 90 giorni, e generlamente si utilizza in zone ad alto afflusso turistico, come città d'arte o città balneari. Inoltre, disciplina anche la possibilità di poter avere dei servizi tipici del turismo, come la possibilità di avere la colazione, le lenzuola, asciugamani, ed altri tipi di servizi turistici.

Il contratto di affitto breve invece non può durare più di 30 giorni ma non discplina nessuna attività turistica, essendo quindi un normale contratto di locazione la cui peculiarità sta nel fatto di avere una durata molto breve.

E' obbligatorio firmare il contratto di locazione turistica?

No, non è obbligatorio firmare il contratto di locazione turistica a livello Nazionale, ma potrebbe esserlo a livello Regionale o Comunale dato che la competenza per il turismo spetta ad ogni regione.

Pertanto, è opportuno consultare la normativa Regionale o Comunale.

In ogni caso, è sempre opportuno firmare il contratto qualora questo non passi tramite le piattaforme di marketplace turistico.

Che cosa deve contenere il contratto di locazione turistica?

Vediamo ora quali sono gli elementi principali di un contratto di locazione turistica:

• Generalità delle parti: si deve indicare chi è il locatore e chi è il conduttore, attravero identificazione con documenti d'identità
• Durata: La principale caratteristica di questo contratto è la durata. Infatti, il contratto ad uso turistico si caratterizza per avere una durata di meno di 30 giorni. Si può avere anche una durata superiore, ma in questo caso bisognerà registrare il contratto presso l'agenzia delle entrate. Ciò significa che questo tipo di contratto si differenzia dalla locazione ordinaria ad uso abitativo, o per la locazione ad uso commerciale, per il fatto che il conduttore resterà nell'appartamento generalmente per un breve periodo e comunque per meno di 30 giorni, e non vi è la possibilità di usi commerciali dell'immobile.
• Cedolare secca: si può inserire se si vuole o meno la possibilità di avere la possibilità di adire alla cedolare secca, ossia un'aliquota fissa del 21% su quanto ricavato dal locatore.
• Dati dell'immobile: Nel contratto vanno indicati i dati personali del proprietario dell'immobile da locare e del conduttore, del bene, specificandone l'indirizzo e i dati catastali, la presenza, o meno, di un ascensore, di un posto auto, l'utilizzo di parti comuni. Inoltre, vanno identificate le consistenze, ossia la presenza del numero di stanze e relativi posti letto, numero dei bagni, cucina, zona giorno. Se l'appartamento è arredato, vanno elencati, in una sorta di inventario, mobili e suppellettili presenti.
• Canone di locazione: Va quindi quantificato l'importo del canone di locazione, oltre l'indicazione di tutte quelle spese che si intendono incluse, oppure escluse, dal prezzo pattuito, come nel caso delle utenze quali elettricità, gas, internet.
• Finalità turistiche: Vanno specificati i motivi che hanno indotto le parti a locare un appartamento: le esigenze turistiche comprendono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria. Il conduttore dichiara inoltre la propria residenza che non deve essere fissata nell'immobile locato ad uso commerciale.
• Altre clausole: Altre clausole importanti del contratto possono comprendere la possibilità o meno di richiedere un anticipo per confermare la locazione, oppure un deposito cauzionale per far si che in caso di danni o perdite il locatore si possa trattenere il deposito cauzionale.

Che cosa è proibito in un contratto di locazione turistica?

Generalmente in un contratto di locazione turistica è proibito per il conduttore di poter prendere la residenza nell'immobile locato per pochi giorni.

Inoltre è proibito avere un contratto di una durata superiore a 90 giorni.

Quali sono i prerequisiti di un contratto di locazione turistica?

I prerequisiti di un contratto di locazione turistica sono quello di avere la prorpietà un immobile che può essere adibito a turisti da parte del proprietario locatore e la volontà, da parte del conduttore, di voler utilizzare l'immobile per pochi giorni ad uso turistico.

Generalmente viene chiesto l'invio dei documenti da entrambe le parti così da avere più sicurezza sull'identità dell'altro.

Quanto è la durata di un contratto di locazione turistica?

La durata di un contratto di locazione turistica va da un giorno a novanta giorni.

Nel caso di contratti per una durata superiore ai 30 giorni, è obbligatorio registrare il contratto presso il sito dell'agenzia delle entrate, oppure personalmente.

Cosa si deve fare una volta firmato il contratto?

Una volta sottoscritto il presente contratto, questo dovrà essere conservato da ognuna delle parti. Il contratto dovrà essere firmato da entrambe le parti in tutte le sue pagine, bastano le iniziali per le prime pagine e la firma completa nell'ultima pagina.

Non si deve effettuare nessuna registrazione nel caso in cui il contratto abbia una durata inferiore ai 30 giorni.

In caso di contratto superiore ai 30 giorni, si dovrà effettuare la registrazione presso il sito dell'agenzia delle entrate. La registrazione può essere effettuata sia in presenza che online.

In caso di registrazione in presenza vi è l'obbligo di portare il contratto in duplice copia.

In caso di registrazione online non vi è l'obbligo di allegare il contratto, bastano i dati dello stesso:

• data inizio,
• data fine,
• prezzo richiesto e codice fiscale delle parti

Non vi è bisogno di allegare nulla obbligatoriamente al contratto a meno che non è previsto direttamente nel contratto stesso, come l'inventario del mobilio della casa o qualsiasi altro allegato si ritenga opportuno far firmare. In quel caso si dovrà firmare anche l'allegato da entrambe le parti.

Vi sono degli allegati al contratto di locazione turistica?

Non è obbligatorio avere allegati al contratto, ma generalmente si effettua un inventario dei beni mobili e dello stato degli infissi tramite video e foto così da verificare il loro stato dopo la presenza del conduttore.

Inoltre, il conduttore deve essere informato sul regolamento condominiale nel caso in cui l'appartamento fosse all'interno di un condominio.

È necessario andare dal Notaio per un contratto di locazione turistica?

No, non è necessario andare dal Notaio per un contratto di locazione turistica. Le parti possono stipluare il contratto e mantenerlo senza bisogno di dover ricorrere al Notaio.

È necessario registrare il contratto di locazione turistica?

È necessario registrare il contratto di locazione turistica solamente se il contratto ha una durata per più di 30 giorni.

Nel caso in cui la durata del contratto fosse inferiore, non ci sarà bisogno di registrare il contratto.

Che cos'è la cedolare secca in un contratto di locazione turistica?

Da un punto di vista fiscale, è stata introdotta la possibilità di poter optare per la cedolare secca, ossia una tassa fissa del 21% sull'importo della locazione, in maniera tale che tale somma non si aggiunga al patrmionio del locatore ai fini IRPEF. Pertanto, nel contratto di locazione turistica si potrà indicare la possibilità di optare per la cedolare secca, ma solamente nel caso in cui il locatore sia persona fisica, ossia sia una persona comune che affitta per brevi periodi a titolo non professionale, ossia una persona che non ha una casa vacanze, hotel od ostelli.

Inoltre, la persona fisica locatrice potrà affittare mediante cedolare secca un massimo di quattro immobili. Nel caso in cui affittino più di quattro immobili, le somme derivanti dall'affitto andranno a cumularsi con il patrmionio del locatore.

La novità contenuta nella legge di Bilancio 2024 riguarda il mantenimento dell'attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi, con aumento dell'aliquota dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al quarto). Quindi, il primo immobile messo in locazione turistica verrà tassato al 21%, dal secondo al quarto al 26%, oltre il quarto si dovrà aprire la partita iva.

 

Che cos'è il codice CIN in un contratto di locazione turistica?

I locatori dovranno comunicare, mediante istanza telematica, su un portale destinato a diventare una Banca Dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo i dati catastali dell'immobile oggetto di locazione. Verrà quindi assegnato un codice identificativo nazionale (CIN) ad ogni struttura turistica.

ll nuovo codice CIN sostituirà a tutti gli effetti i vecchi codici regionali e sarà inserito in una banca dati nazionale di prossima istituzione.

Il codice CIN dovrà essere esposto nella struttura e reso ben visibile al conduttore, pena una sanzione che verrà indicata nel paragrafo successivo.

Quali obblighi ha il locatore in un contratto di locazione turistica?

E' richiesto che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

 

Normativa di riferimento

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile,

Articolo 7 D. Lgs. 286/1998, articolo 12 del Dl 21 marzo 1978, n. 59, convertito nella legge 18 maggio 1978, n. 191

Articolo 4, Decreto-legge del 24/04/2017 n. 50 "Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo"

 

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