Contratto di affitto di fondo rustico

Il contratto di affitto di fondo rustico o affitto agrario è un contratto attraverso la quale il proprietario di un fondo rustico, detto locatore, concede in locazione a un altro soggetto, detto conduttore, il terreno corrispondente con la finalità di utilizzarlo per scopi agricoli, come piantagioni o bestiame.

A differenza quindi di un contratto di locazione ad uso abitativo od a uso commerciale, il presente tipo di contratto di applica in presenza di un terreno agricolo che può e deve essere sfruttato dal conduttore. E' fondamentale quindi che il contratto abbia ad oggetto un terreno da utilizzare per il bestiame o per l'agricoltura.

Il presente contratto è regolato per la quasi totalità dalla Legge n. 203 del 1982, la quale è basata per uno spirito di tutela del conduttore/coltivatore del fondo dato che egli gode di una posizione privilegiata rispetto al proprietario/locatore.

Al conduttore, come vedremo, è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto di affitto agrario in qualsiasi momento, e solo in ipotesi di grave inadempimento, predeterminate e ben definite dalla legge, il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto d'affitto, che lo stesso affittuario inadempiente potrà scongiurare, sanando tempestivamente la propria inadempienza.

Quanto previsto dalla legge è inderogabile se le parti firmano il contratto di locazione senza assistenza da parte delle associazioni di categoria agricole (come Confagricoltura o CIA), ossia non si potrà modificare nessun punto previsto dalla legge stessa. Se invece si fanno assistere nella firma del presente da una delle associazioni di categoria, si può derogare alle disposizioni legislative. Nella prassi, sono moltissimi i contratti che derogano alle disposizioni normative della legge.

Vediamo quindi quali sono gli elementi essenziali del contratto:

• Durata: La durata minima dell'affitto del fondo rustico è stabilita in 15 anni. Questo significa che non si possono stipulare contratti di una durata inferiore. Alla scadenza, il contratto si rinnova in automatico di ulteriori quindici anni e così accadrà ad ogni successiva scadenza, di ulteriori periodi di quindici anni ciascuno, a meno che una delle parti non abbia comunicato all'altra la disdetta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, o PEC e con un preavviso di almeno un anno.
• Recesso: Una delle differenze più marcate della legge è quella che riguarda il recesso. Per quanto riguarda la parte conduttrice infatti, questa potrà recedere dal contratto in qualsiasi momento, non dovendo precisare le motivazioni che hanno portato al recesso. Ciò significa che il conduttore dovrà mandare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC almeno un anno prima della scadenza dell'annata agraria.

Per quanto riguarda invece il locatore, qua la situazione cambia. Infatti, per poter rescindere dal contratto, il locatore potrà effettuarlo solamente quando vi è:

• il mancato pagamento di almeno un anno di canone;

• la cattiva conduzione del fondo (violazione degli obblighi di normale e razionale coltivazione del fondo, e di conservazione e manutenzione di esso edelle attrezzature ad esso relative);

• subaffitto o subconcessione del fondo.

La prima e la terza ipotesi non destano problemi interpretativi: il mancato pagamento di un anno di canone è considerato "grave inadempimento" dalla legge stessa, e così pure la sublocazione o la subconcessione del fondo a un terzo da parte del conduttore. Quanto invece alla cattiva conduzione del fondo, la gravità o meno della condotta dell'affittuario non è predeterminata dalla legge, ma deve essere verificata caso per caso, e quindi con un ricorso al Tribunale.

• Pagamento: sempre a tutela del conduttore, la legge prevedeva la possibilità di dover effettuare il pagamento mediante un criterio che faceva riferimento al reddito dominicale, da moltiplicarsi per determinati coefficienti stabiliti dalle commissioni tecniche istituite presso l'ispettorato agrario provinciale. La Corte Costituzionale ha però dichiarato tale norma come incostituzionale, pertanto per effettuare il pagamento dovranno basarsi in base a quanto prevedono le associazioni di categoria.

E`altresì possibile effettuare il pagamento mediante una quota dei frutti che vengono prodotti dal terreno, oppure mediante un pagamento misto tra frutti e denaro.

• Obblighi delle parti: In ogni caso, analizzando gli articoli della legge segnaliamo l'obbligo per il conduttore di coltivare il terreno seguendo le regole del buon padre di famiglia. In particolare, il conduttore dovrà impegnarsi affinché il terreno non perda la sua qualità di fertilità, rispettando così le regole che la tecnica agraria prevede, ed avente ad esempio oggetto le rotazioni delle coltivazioni, la concimazione, i lavori agricolo da compiere.

Per quanto concerne invece il proprietario, spettano a costui tutti gli interventi di natura straordinaria che non siano dovuti a colpa o a negligenza dell'affittuario. Sul quale, infine, graveranno tutte le riparazioni ordinarie.

Tra i diritti, ricordiamo in modo specifico quello in capo del locatore, che potrà controllare personalmente i terreni agricoli affittati, o farli esaminare da persone di fiducia, in maniera tale che possa rendersi conto che gli obblighi di legge vengano rispettati dal conduttore, come per esempio il corretto maneggio del bestiame o la corretta utilizzazione dei prodotti per la coltivazione agricola.

Come utilizzare il documento?

Attraverso questo documento, si potrà:

• Indicare le generalità delle parti;

• Stabilire quindi se il contratto avrà una durata di 15 anni o inferiore;

• Indicare l'attività agricola del conduttore;

• Stabilire le modalità di pagamento della locazione;

• Prevedere il pagamento di un deposito cauzionale ed eventuali altre garanzie;

• Indicare chi pagherà gli oneri accessori (utenze, spese varie);

• Stabilire se il conduttore debba stipulare un'assicurazione per tutelare il fondo rustico;

• Stabilire chi pagherà gli oneri di registrazione;

• Inserire eventuali allegati.

Una volta firmato il presente contratto, questo dovrà essere redatto in duplice copia per le parti e registrato entro 30 giorni presso l'agenzia delle entrate. Il contratto è esente da bollo.

Normativa applicabile

Legge 3 maggio 1982, n. 203, "Norme sui contratti agrari".

Artt. 2135-2187 Codice Civile.

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