Contratto preliminare di vendita immobiliare con riserva di proprietà

CONTRATTO PRELIMINARE COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

La società ________, con sede presso ________, registrata presso il registro delle imprese di ________, partita IVA, codice fiscale e numero registro imprese: ________, in persona del legale rappresentante Signor ________ nato a ________ il ________, codice fiscale ________.(d'ora in avanti denominato "promittente" o "parte promittente venditrice")

e

La Società ________, con sede presso ________, registrata presso il registro delle imprese di ________, partita IVA, codice fiscale e numero registro imprese ________, in persona del legale rappresentante Signor ________ nato a ________, il ________, codice fiscale ________. (d'ora in avanti "promissario" o "parte promissaria acquirente").

PREMESSO CHE :

- La parte promittente venditrice è proprietaria dell'unità immobiliare del fabbricato descritto all'articolo 2 del presente contratto;

- Tra le parti sono intercorse trattative e colloqui per la compravendita dell'unità immobiliare;

- La parte promissaria acquirente è interessata all'acquisto della porzione immobiliare di proprietà del promittente di cui sopra;

Tutto ciò premesso, le parti stipulano e convengono quanto segue:

Art. 1 - Premesse

1.1. Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.

Art. 2 - Immobile oggetto del contratto

2.1. La parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente, che promette di acquistare per sé o persona giuridica, impresa o ente da nominare al momento della stipula del rogito notarile, l'intera piena proprietà dell'unità immobiliare del fabbricato ubicato: ________, sito al piano: ________, con superficie di ________ metri quadrati, composta da ________ vani, oltre a ________ cucine, ________ bagni e dotata altresì dei seguenti elementi accessori:

________

2.2. ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL'UNITÀ IMMOBILIARE:

________

2.3. PLANIMETRIA: ad esatta identificazione di quanto promesso in vendita e della sua consistenza e i suoi confini le parti fanno espresso riferimento alla planimetria catastale che, dalle stesse controfirmata, si allega al presente contratto, e che le parti dichiarano e riconoscono essere conforme allo stato di fatto.

2.4. PARTI COMUNI: nella promessa vendita è compresa altresì la quota di comproprietà sulle parti comuni al fabbricato di cui è di compendio quanto in oggetto e così su quanto previsto in comune dagli artt. 1117 e seguenti del C.C., per destinazione o per titolo.

2.5. PROVENIENZA: L'immobile oggetto della presente proposta è pervenuto alla parte promittente venditrice tramite dichiarazione di successione per la quota totale dell'immobile in morte di ________, nato a ________, in data ________ e deceduto presso ________ il giorno ________ di cui la dichiarazione di successione registrata a ________, in data ________, al numero ________, ed il relativo certificato trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di ________ in data ________ al numero ________.

2.6. Per effetto del presente contratto, pertanto, la parte promittente venditrice rimane obbligata a prestare il proprio consenso per la stipula del contratto definitivo, ed a procurare al promissario acquirente l'acquisto del diritto di proprietà, come meglio sopra descritto.

2.7. La compravendita verrà fatta ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui la porzione immobiliare in oggetto attualmente si trova, con tutti gli annessi e connessi, dipendenze, pertinenze, usi, diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, in atto legalmente esistenti, così come dalla parte promittente venditrice si possiede e si ha diritto di possedere, con la quota proporzionale in comproprietà sugli enti, locali, spazi ed impianti in comunione, nonché con tutti i diritti ed obblighi derivanti dal regolamento di condominio che la parte promittente venditrice si obbliga a fornire alla parte promissaria acquirente.

Art. 3 - Garanzie del promittente

3.1. La parte promittente dichiara che sul bene immobile oggetto del presente contratto è gravata una ipoteca, contratta in data ________, a favore di ________, per un montante ipotecario di euro ________ (€ ________), indicata ai nn. ________ presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

3.2. Il promissario acquirente subentrerà nell'ipoteca sopracitata alle stesse condizioni previste per la parte promittente, previa accettazione del creditore ipotecario.

3.3. Le Parti dichiarano che nel caso in cui il promissario acquirente subentri in toto nell'ipoteca del promittente venditore, quest'ultimo sarà completamente liberato da ogni obbligo, spettando quindi alla parte promissaria acquirente di rispettare i nuovi obblighi stipulati con l'istituto di credito corrispondente.

3.4. Quanto in oggetto viene promesso in vendita a corpo e non a misura, e comprende ogni annesso e connesso, pertinenza, servitù attive e passive se e in quanto esistenti, nonché la quota proporzionale sulle parti comuni dell'edificio, ex art. 1117 c.c., come risulta dal Regolamento di condominio allegato e parte integrante e sostanziale del presente atto.

3.5. La parte promittente dichiara che non esistono pendenze condominiali per contributi ordinari e spese straordinarie, e che non esistono liti pendenti relative a questioni condominiali; a tal uopo si conviene che sarà a carico della stessa parte parte promittente ogni spesa condominiale, derivante da deliberazioni assunte dall'assemblea del condominio fino alla data odierna.

3.6. Le Parti convengono inoltre che l'immobile verrà trasferito nello stato di fatto in cui si trova, intendendosi perciò in normale stato di conservazione ed esente da vizi occulti che possano comprometterne il normale uso, così come dichiarato dalla parte promittente.

3.7. La parte promittente venditrice presta fin d'ora tutte le garanzie di legge.

3.8. Viene prestata fin d'ora garanzia di conformità degli impianti alla normativa di sicurezza vigente all'epoca della loro realizzazione, mentre la loro eventuale messa a norma secondo le disposizioni attualmente vigenti nel momento in cui sarà stipulato il contratto definitivo di compravendita sarà a carico della parte promissaria acquirente. La parte promittente venditrice dichiara e garantisce che l'immobile oggetto del presente contratto è in regola con la vigente normativa energetica.

3.9. La parte promittente venditrice si impegna a consegnare alla parte promissaria acquirente, al momento dell'atto traslativo, l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), così come indicato dalla legge 3 agosto 2013, n.90. L' A.P.E. verrà allegato al presente contratto.

Art. 4 - 8885855528228 558528828852 2 58 8222252825 52282882552885

________. 25 25522 25228222222 8225825882 58858555 2 2555228882 852 855222 82 2222222 2 822522 55 8828 225 8 85588 88522 82528 55222528 2528825822228 852282252258 58 82288 5288'552. 22 82222 2228/2825 2 8588288882 225828852 2 822225528228 2 225 8 85588 5282882 58858252588 2 55225822528222 82 852522585 58 82288 52885 82222 28/2822 2 8588288882 2258288528228 2 822225528228 2 82228 8588288882 2 852 22525222 8'82228882 5282 582222588 82222522 2 82 522285 822 85 225252885 55852882885 25 25888285.

Art. 5 - Prezzo di vendita

5.1. Il prezzo totale di vendita totale del bene immobile è pari a Euro ________ (________) che verranno così distribuiti:

a) Il pagamento di Euro ________ (________) a titolo di caparra confirmatoria ed anticipo pagamento sul prezzo totale a mezzo di bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente intestato a ________, numero ________. La parte promittente rilascia quietanza liberatoria totale in ordine dell'avvenuto pagamento da parte del promissario acquirente, da effettuarsi al momento della firma del presente contratto. La presente caparra servirà come acconto per il pagamento totale dell'immobile. Nel caso in cui una delle due parti sia inadempiente, si applicherà quanto previsto dall'art. 1385 del c.c.

b) Il pagamento di Euro ________ (________) titolo di acconto da effettuarsi con le modalità previste per il pagamento della caparra confirmatoria. L'acconto dovrà essere saldato entro e non oltre il ________.

c) Il pagamento definitivo di euro ________ (________),

5.2. Al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, la caparra confirmatoria e l'acconto saranno computati in conto del prezzo definitivo di vendita.

Art. 6 - Patto di riservato dominio

1. Tra le parti si conviene espressamente la riserva di proprietà a favore del promittente venditore, di cui agli articoli 1523 e seguenti c.c., per cui il promissario acquirente acquisterà la proprietà dell'unità immobiliare oggetto del presente atto solamente col pagamento dell'ultima rata di prezzo. Il promissario acquirente assumerà i rischi del perimento dell'immobile nonché la responsabilità civile conseguente al possesso dell'immobile fin dalla data della consegna dello stesso; al riguardo, gli acquirenti si obbligano a contrarre idonea polizza assicurativa contro i rischi di incendio, scoppio dell'immobile, caduta fulmini, caduta aerea, responsabilità civile, ecc., con massimale non inferiore al valore dell'immobile, vincolata a favore del promittente venditore, in modo che il rimborso dell'assicurazione non possa essere consegnato agli assicurati senza il preventivo consenso del promittente venditore. Il promissario acquirente si obbliga a mantenere la destinazione dell'immobile ed a gestirlo con la diligenza del buon padre di famiglia provvedendo a tutte le manutenzioni ordinarie e straordinarie necessarie o opportune.

2. Il promissario acquirente potrà compiere atti di disposizione dell'immobile solamente dopo avere proceduto all'integrale pagamento del prezzo oppure con il consenso scritto del promittente venditore e con atto sottoposto alla stessa condizione sospensiva dell'integrale pagamento del prezzo.

3. Il mancato pagamento di più di una rata costituisce causa di risoluzione del contratto; in tal caso, il contratto si risolverà di diritto quando la parte promittente venditrice dichiari all'altra parte, con lettera raccomandata a.r. o P.E.C., che intende valersi della presente clausola risolutiva espressa. Le rate già corrisposte dagli acquirenti resteranno acquisite al promittente venditore, a titolo di indennità, salvo quanto disposto dall'art. 1526 c.c.

4. Una volta che il prezzo sarà stato interamente corrisposto, il promittente venditore, a semplice richiesta del promissario acquirente, suoi eredi o aventi causa, sarà obbligato ad intervenire nell'atto notarile di quietanza, con cui la parte promittente venditrice riconosca l'avvenuto pagamento integrale del prezzo e l'avvenuto acquisto della proprietà da parte del promissario acquirente, ai fini dell'annotazione a margine della trascrizione della compravendita, ai sensi dell'art. 2668, comma 3, c.c.

5. Ai fini fiscali il promissario acquirente si considera come titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile per cui le rendite e gli oneri dell'immobile si producono dal momento dell'atto definitivo di compravendita a carico del promissario acquirente.

Art. 7 - Contratto definitivo di compravendita

7.1. L'atto notarile definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro il giorno ________, a ministero di Notaio a scelta del promissario acquirente, con preavviso da comunicarsi all'altra almeno quindici giorni prima della data stabilita per l' atto notarile, e contestualmente al rogito la parte promissaria acquirente sarà immessa nel possesso e detenzione dell'immobile.

7.2. Le parti dichiarano che l'utilità economica del contratto e l'interesse alla stipula del medesimo andranno perduti con l'inutile decorso del termine, che dichiarano quindi essere essenziale. Nel caso in cui il contratto definitivo non dovesse essere stipulato per colpa di una delle due parti, si procederà a norma di legge.

7.3. La parte promittente venditrice si obbliga a produrre al Notaio tutta la documentazione necessaria per l'istruzione della pratica almeno venti giorni prima della data come sopra stabilita per il rogito e, ai sensi di quanto disposto dal comma 14 dell'art. 19 del D.L. n. 78 del 31 maggio 2010, si impegna ad ottemperare a quanto necessario, ove ne ricorra il caso, per far constare la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie nonché l'allineamento degli intestatari catastali e con le risultanze dei registri immobiliare.

7.4. Le spese, imposte e tasse per l'atto notarile definitivo saranno a carico del promissario acquirente, ad eccezione delle spese eventualmente tecniche, connesse e dipendenti che saranno a carico della parte promittente venditrice e salvo quanto altro per legge.

Art. 8 - Immissione in possesso nell'immobile

8.1. Proprietà, possesso e godimento verranno trasferiti alla parte promissaria acquirente al momento dell'atto definitivo di compravendita, integralmente libero da persone e cose: da tale data i relativi diritti ed oneri si intenderanno a favore della parte promissaria acquirente, in specie gli oneri condominiali ed ogni onere fiscale. Resteranno pertanto a carico della parte promittente venditrice tutti gli oneri, quote condominiali, oneri e contributi di qualsiasi natura ed a qualsiasi titolo dovuti, maturati precedentemente alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, anche se accertati in data successiva.

8.2. La parte promittente venditrice, entro la data fissata per la stipula del rogito notarile di compravendita e comunque prima di questo, fornirà alla parte promissaria acquirente la ricevuta del pagamento degli oneri condominiali relativi all'esercizio in corso.

8.3. La parte promissaria acquirente dichiara di ben conoscere la porzione immobiliare che intende acquistare nonché le parti comuni del fabbricato di cui è parte, di aver trovato il tutto di proprio gradimento e di non avere nulla da eccepire al riguardo.

8.4. La parte promittente venditrice dichiara che il reddito dell'immobile è stato regolarmente dichiarato nelle dichiarazioni dei redditi dei soggetti obbligati a tale adempimento.

Art. 9 - Allegati

9.1. La parte promittente venditrice dovrà allegare al presente contratto, o comunque consegnare alla parte promissaria acquirente i seguenti documenti:

- Certificato A.P.E. (Attestato Prestazione Energetica)

- Planimetria dell'immobile

- Regolamento di condominio

- ________

Art. 10 - 2588582

________. 88 82288 58 855222 58822822 558 82228522222 (55) 5825/588 85885 252285 52885 2588582, 82 25528 88 55222 5222 52882528522222 852 8 5528 225822588, 2252828 28888252258522222 225 85 8282585 528 25282222 822255222 8222 2222222 58 25522522222 82225252882 2/2 2525582 2 22255222 288252 5288822528 28885888522222 225 288 55222822228 52288 28888258 822255225588, 85 22828222 52282882552885 528 55222522 82852882, 55222528 822 82 258888852 522828825528228 2 8'55225825 28558285585 2 225 55222822228 58 82222 52852888 5 22522 888888828852, 2888588 2 822258888.

Art. 11 - Modifica delle clausole contrattuali

11.1. Eventuali modificazioni ed aggiornamenti della clausole contrattuali devono avvenire su espresso accordo delle parti e solamente in forma scritta.

Art. 12 - Risoluzione delle controversie

12.1. Per tutte le controversie derivanti dal presente contratto o connesse allo stesso, escluse quelle che comportano l'avvio dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, che dovessero insorgere fra le parti, queste si obbligano a ricorrere al procedimento di mediazione disciplinato dal regolamento del Servizio di conciliazione della Camera di Commercio competente per territorio, iscritto nel Registro degli Organismi di Conciliazione tenuto dal Ministero della Giustizia.

Art. 13 - Clausola risolutiva espressa

13.1. Tutte le clausole, gli elementi, obblighi ed oneri e quant'altro contenuti nel presente atto si intendono elementi essenziali a cui è subordinato l'acquisto e la mancanza o la non osservanza anche di uno solo di tali requisiti produrrà ipso iure la risoluzione del contratto ex art. 1456 e seguenti C.C. dando luogo alle responsabilità conseguenti.

________, il ________

Parte Promittente Venditrice

Parte Promissaria Acquirente