Lettre de demande de révision triennale du loyer d'un bail commercial par le bailleur

Ce modèle de lettre permet au bailleur d'un bail commercial de demander à son locataire une révision triennale du loyer.

Qu'est-ce que la révision triennale ?

Le régime légal des baux commerciaux permet au bailleur ou au locataire de demander une révision du loyer tous les 3 ans, et ce même lorsque le contrat de bail ne prévoit pas de clause spécifique (parfois appelée "clause d'échelle mobile").

La demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le nouveau montant du loyer proposé.

Règle du plafonnement de la révision

En principe, l'augmentation du loyer révisé ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel de référence, qui dépend de l'activité exercée par le locataire : indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour connaître le montant plafond de la révision, il convient d'appliquer la formule de calcul suivante : "loyer en cours x (indice du trimestre de la demande de révision / indice du trimestre de la fixation du précédent loyer)".

Exemple - Pour un bail commercial commençant le 01/01/2010, avec un loyer annuel fixé à 10.000 euros. A cette date l'indice ILC est de 101,36. Lors de la première révision triennale qui a lieu au 02/01/2013, avec un indice ILC de 108,53, le montant plafond de la révision est de : 10.000 x (108,53 / 101,36) = 10.707,38 euros.

Remarque : l'indice du trimestre de la demande de révision n'étant pas encore publié au jour de la demande, il convient d'appliquer à titre provisionnel le dernier indice connu, et de procéder à une régularisation lors de sa publication.

Déplafonnement du loyer

Exceptionnellement, le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer, afin de fixer le loyer à la valeur locative, sans se limiter à la variation de l'indice de référence.

Le bailleur doit justifier ce déplafonnement par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

La notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité fait référence à un changement objectif de l'environnement, du bassin de population ou des infrastructures ayant un impact sur le commerce. Il n'existe pas de liste limitative de ces facteurs. Il pourra s'agir par exemple : de l'ouverture d'une station de métro, la disparition de commerces concurrents, la création d'une voie piétonne, l'ouverture d'une galerie marchande...

Étalement de l'augmentation : l'augmentation de loyer qui résulte du déplafonnement doit être étalée sur plusieurs années, l'augmentation annuelle étant limitée à 10 % du loyer de l'année précédente.

Réponse du locataire

Le locataire peut donner son accord sur la révision du loyer par écrit, ou de manière tacite en payant le nouveau loyer.

En cas de désaccord du locataire sur la révision, le bailleur doit engager, dans un délai de deux ans, une procédure devant le président du tribunal de grande instance du lieu où se situent les locaux.

Les parties ont également la possibilité de saisir une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires, qui pourra les aider à trouver une solution amiable.

Comment utiliser ce document ?

La lettre doit être signée par le bailleur et envoyée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Droit applicable

Code de commerce : articles L. 145-33 et suivants et articles R. 145-20 et suivants.

Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.