Contrat de cession d'un bail commercial

Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?

La cession de bail commercial, ou cession du droit au bail, est le contrat par lequel l'exploitant d'un bail commercial (le cédant) transfère son bail à un repreneur (le cessionnaire).

Elle permet au cessionnaire de remplacer le cédant comme locataire et de poursuivre le bail commercial en développant sa propre activité.

Le cessionnaire reprend le bail commercial avec tous les droits et avantages, notamment le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction.

Bon à savoir : en matière de bail commercial, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement : en fin de contrat (9 ans minimum), le locataire peut demander le renouvellement de son bail. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit en principe payer au locataire une indemnité d'éviction, pour compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Quelle est la différence entre la cession de bail commercial et la cession de fonds de commerce ?

Dans le cadre d'une cession de bail commercial, le cessionnaire reprend uniquement le bail en vigueur sur les locaux, pour y développer sa propre activité et clientèle.

À l'inverse, la cession de fonds de commerce porte sur l'ensemble des actifs de l'entreprise du cédant : le droit au bail, ainsi que la clientèle, le nom commercial, le matériel, les véhicules… Il s'agit donc d'une cession de l'entreprise.

 

Quelle est la différence entre la cession de bail commercial et la sous-location de bail commercial ?

Dans la cession de bail commercial, le cédant est remplacé par le cessionnaire comme locataire. Après la cession, le cessionnaire devient l'unique titulaire du bail et des droits et avantages liés au bail commercial, notamment le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction.

Dans la sous-location de bail commercial, le locataire principal met son local commercial à disposition d'une autre entreprise (le sous-locataire). Le sous-locataire n'a pas de rapport direct avec le propriétaire du local. Il verse son loyer au locataire principal et ce dernier reste le seul responsable à l'égard du propriétaire, notamment en cas de dégradations du local.

Le contrat de cession de bail commercial est-il obligatoire ?

Oui, la cession de bail est obligatoirement établie sous la forme d'un contrat écrit et signé entre les parties.

Que doit contenir un contrat de cession de bail commercial ?

Le contrat de cession de bail commercial doit préciser les informations suivantes :

• Les informations du cédant et du cessionnaire ;
• La désignation du local ;
• Les informations du bail cédé : date de conclusion, durée restante, loyer et charges… ;
• La date de prise de possession des locaux par le cessionnaire ;
• L'autorisation du bailleur ;
• Le droit de préemption de la commune ;
• Le prix payé par le cessionnaire (droit au bail).

Quelles sont les démarches préalables à la signature d'un contrat de cession de bail commercial ?

Avant de procéder à la signature du contrat, les parties doivent s'assurer de l'accomplissement des formalités suivantes :

 

Autorisation de la cession par le bailleur

Les règles concernant l'autorisation de la cession par le bailleur sont fixées dans le contrat de bail commercial lui-même. En général, les contrats interdisent toute cession sans autorisation expresse du propriétaire (bailleur).

Dans ce cas, il est nécessaire de solliciter l'autorisation du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur peut donner son autorisation soit dans une lettre, soit en participant directement à la signature du contrat de cession.

Droit de préemption communal

Certaines communes détiennent un droit de préemption leur permettant de se porter acquéreur prioritaire en cas de cession de bail commercial.

Les informations sur le droit de préemption sont à demander directement auprès de la mairie.

Si la commune possède un droit de préemption, la cession ne peut avoir lieu avant accomplissement de la formalité suivante :

• Envoi au maire d'une déclaration d'intention d'aliéner (formulaire Cerfa n° 13644*02), en 4 exemplaires, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par dépôt en mairie contre récépissé ;
• La mairie dispose d'un délai de 2 mois pour se porter acquéreur ;
• La cession peut être conclue après réception de la renonciation écrite de la mairie, ou après écoulement d'un délai de 2 mois sans réponse.

Qui peut conclure un contrat de cession de bail commercial ?

La cession de bail commercial est conclue entre le locataire actuel (le cédant) et le repreneur (le cessionnaire).

Le cédant et le cessionnaire doivent tous les deux être immatriculés au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE).

Que faut-il faire quand le contrat de cession de bail commercial est prêt ?

Signature du contrat

Le contrat de cession de bail commercial doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le cédant et le cessionnaire.

Concernant le bailleur :

• Si une clause du bail commercial impose la présence du bailleur, celui-ci doit également signer le contrat de cession ;
• Si le bail commercial n'impose pas la présence du bailleur, celui-ci peut tout de même être invité à signer le contrat, afin de sécuriser la cession et éviter les formalités de notification ;
• En l'absence du bailleur à la signature, 1 exemplaire original est établi pour lui être notifié.

Chaque signataire (bailleur compris) en conserve un exemplaire original du contrat.

Notification du bailleur

Si le bailleur n'est pas présent à la signature, un exemplaire du contrat de cession du bail doit lui être notifié par huissier. À défaut, la cession ne sera pas reconnue.

Enregistrement de la cession aux impôts

Dans le délai de 1 mois après la signature, le cessionnaire doit faire enregistrer la cession au service des impôts des entreprises (SIE).

L'enregistrement s'effectue par le dépôt du contrat en 2 exemplaires.

Des droits d'enregistrement sont à payer, à la charge du cessionnaire.

États des lieux

Le jour de la prise de possession du local par le cessionnaire, un état des lieux doit être établi en présence du bailleur et du nouveau locataire.

Quels sont les documents à joindre au contrat de cession de bail commercial ?

Lors de la signature du contrat, le cédant doit fournir une copie du bail commercial et de toutes ses annexes.

Le notaire est-il obligatoire pour réaliser une cession de bail commercial ?

Au choix des parties, la cession de bail commercial peut être réalisée par acte sous seing privé (sans notaire) ou par acte authentique devant notaire.

Faut-il enregistrer la cession de bail commercial ?

La cession doit faire l'objet d'un enregistrement au service des impôts des entreprises (SIE) dans un délai de 1 mois après la signature.

L'enregistrement s'effectue par le dépôt du contrat en 2 exemplaires.

Des droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire. Ils sont calculés sur le prix de cession :

• 0 % jusqu'à 23.000 € (un droit fixe de 25 € s'applique) ;
• 3 % entre 23.001 € et 200.000 € ;
• 5 % au-delà de 500.000 €.

Quel est le prix de cession d'un bail commercial ?

Le prix de cession du bail commercial (ou prix du droit au bail) est le prix payé par le repreneur pour acquérir le bail commercial. Celui-ci est librement négocié et fixé par les parties. La cession du bail peut également être réalisée à titre gratuit (bien que rare en pratique).

Que devient le dépôt de garantie en cas de cession de bail commercial ?

En cas de cession du bail, le dépôt de garantie initialement versé par le cédant lui est en principe restitué par le bailleur, après déduction d'éventuelles dégradations ou loyers impayés.

En parallèle, le cessionnaire doit verser au bailleur un nouveau dépôt de garantie de même montant.

Quelle activité le repreneur pourra-t-il exercer après la cession du bail commercial ?

Le repreneur doit exercer une activité compatible avec la destination prévue par le bail initial :

• si le bail prévoit une destination "tous commerces", le repreneur est libre d'exercer l'activité qu'il veut ;
• si le bail est limité à un certain type d'activité, le repreneur doit impérativement respecter cette limitation. Tout changement d'activité nécessitera d'effectuer une demande de déspécialisation (changement d'activité) auprès du bailleur.

Quelle est la loi applicable au contrat de cession de bail commercial ?

Code de commerce : articles L145-1 à L145-3.

Aide d'un avocat

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