Bail commercial

BAIL COMMERCIAL

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

- Monsieur ________, né le ________ à ________, de nationalité française, demeurant ________,

Ci-après le "Bailleur",

D'une part,

ET :

- ________ Entrepreneur individuel, immatriculé sous le numéro ________, dont le siège social est situé ________,

Ci-après le "Preneur",

D'autre part,

Le Bailleur et le Preneur sont ensemble désignés les "Parties" et individuellement une "Partie".

PRÉAMBULE :

Le Bailleur est propriétaire des locaux commerciaux désignés ci-après.

Les Parties se sont rapprochées afin de conclure le présent bail, qu'elles sont convenues de soumettre au statut des baux commerciaux prévu par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et à titre supplétif, aux dispositions du Code civil sur les contrats de louage.

CECI EXPOSÉ, LES PARTIES SONT CONVENUES DE CE QUI SUIT :

ARTICLE 1 - OBJET

Par le présent contrat, le Bailleur donne à bail commercial au Preneur, qui accepte, les locaux désignés ci-après (les "Locaux").

ARTICLE 2 - DÉSIGNATION DES LOCAUX

Les Locaux situés à l'adresse suivante :

________

Désignés comme suit :

________

Dans un immeuble en copropriété, figurant dans l'état descriptif de division comme suit :

________

Le Preneur déclare bien connaître les Locaux pour les avoir vus et visités et les accepte sans réserve. Aucune erreur dans la désignation ou dans la composition des Locaux ne pourra donner lieu à recours ou réclamation de la part du Preneur.

ARTICLE 3 - DESTINATION

Les Locaux sont destinés à l'exercice exclusif des activités suivantes :

________

Le Preneur fait son affaire de l'obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de ses activités. Il s'oblige en outre à respecter toutes les prescriptions légales et administratives.

ARTICLE 4 - DURÉE

Le présent bail est conclu pour une durée de neuf ans à compter du ________.

À défaut de congé donné au moins six (6) mois à l'avance ou de demande de renouvellement, le bail se prolongera tacitement au-delà du terme convenu, selon les mêmes charges et conditions mais pour une durée indéterminée. Au cours de la tacite prolongation, le congé peut être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le Preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six (6) mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le Bailleur aura la même faculté, dans les conditions de l'article L. 145-9 du Code de commerce, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

ARTICLE 5 - LOYER

5.1. Montant

Le bail est consenti en contrepartie d'un loyer annuel hors taxes de ________ euros.

5.2. Paiement

Le loyer est payable d'avance, au domicile du Bailleur, en échéances mensuelles le 1er du mois.

Le Preneur pourra demander la délivrance d'une quittance.

5.3. Indexation

Le montant du loyer sera automatiquement ajusté chaque année à la date d'anniversaire du contrat, indépendamment de toute demande des parties, et sans préjudice des dispositions sur la révision triennale prévues par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

La variation annuelle du loyer, à la hausse ou à la baisse, sera proportionnelle à celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE, selon la formule suivante : nouveau loyer = dernier loyer X (indice en cours / indice en vigueur à la conclusion du bail).

En application de l'article L 145-39 du Code de commerce, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

ARTICLE 6 - IMPÔTS ET CHARGES

6.1. Répartition

Conformément à l'article R145-35 du Code de commerce, sont à la charge du Bailleur :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les Locaux ou l'immeuble dans lequel ils se trouvent, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le Bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, à l'exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement ;
• Les honoraires du Bailleur liés à la gestion des loyers des Locaux ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; et
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le Preneur supportera les autres charges conformément à l'inventaire figurant en annexe des présentes.

Un état récapitulatif annuel sera adressé par le Bailleur au Preneur dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Le Bailleur tiendra informé le Preneur de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Le Bailleur communiquera au Preneur, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

6.2. Remboursement des charges

Les charges récupérables seront payables par provisions mensuelles, en même temps que le loyer.

Les provisions feront l'objet d'une régularisation annuelle, au plus tard un mois après la communication de l'état récapitulatif annuel établi par le Bailleur, indiquant le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition.

Pour la première année, le montant de la provision pour charges est fixé à ________ euros.

Il pourra être modifié chaque année afin de tenir compte du montant réel des charges de l'année écoulée.

ARTICLE 7 - DÉPÔT DE GARANTIE

Le Preneur verse au Bailleur, à la signature du présent contrat, la somme de ________ euros, en garantie de la bonne exécution de l'ensemble de ses obligations contractuelles.

Ce montant ne pourra être révisé, et ne produira des intérêts, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, que pour les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes.

Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du bail. Il ne pourra en aucun cas être affecté par le Preneur au paiement des derniers loyers dus.

Le dépôt de garantie sera restitué au Preneur dans un délai d'un (1) mois à compter de la libération complète des Locaux et de la remise des clés en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au Bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du Preneur.

ARTICLE 8 - OCCUPATION - JOUISSANCE

Le Preneur est tenu d'user des Locaux raisonnablement et suivant la destination qui leur est donnée par le présent bail.

Le Preneur s'engage à maintenir les Locaux en état permanent d'exploitation effective et normale et à les tenir constamment garnis et équipés.

Le Preneur devra se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives dans l'exercice de son activité. Il fait son affaire de l'obtention de toute autorisation administrative nécessaire à l'occupation des Locaux.

Il devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police, règlements sanitaires, voirie, hygiène, salubrité, dont les locataires sont ordinairement tenus ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tous plans d'urbanisme ou d'aménagement, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet.

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété, dont un exemplaire lui est remis ce jour par le Bailleur, et celles émises par les organismes chargés de l'administration et de la gestion de l'immeuble.

Dans les six mois précédant l'expiration du bail, le Preneur devra permettre au Bailleur et toute personne autorisée par lui, de visiter les Locaux, tous les jours ouvrables entre 9h et 18h.

ARTICLE 9 - 585855558 55 85288855885

22 2522255 52855 5885525 8'222522822 22 828 52255528228 52 22522 252552, 2 8222588 828828 288588222228 255 85 8225822 25 85 22582 2522552, 58288 852 828 2558555 52 2882 555 225228, 5 8'258222822 528 2528828 52255528228 52282828 255 8'5528882 585 55 8252 88888 5222 82 85888255 8228258255 85 855522.

52 282 52 8588, 82 2522255 52855 528282525 828 228555, 8282588528228 22 28582222228 8222588, 22 822 2252 52 25225222, 5'222522822 22 52 5225552822.

22 2522255 8'222522 5 5825285 82 85888255 8528 52858 52 22522 52255552822 25 5222522 858 52255582 2282885852 528 2528828 52255528228 828228522 5 82 5252825.

855852 255282 8'222522 5 52588825 828 52255528228 5 85 855522 5528 828 522828 52 8'552 22 8528 255525.

ARTICLE 10 - TRAVAUX

Le Preneur ne pourra réaliser dans les Locaux aucuns travaux de transformation, percement, construction ou démolition, ni aucun changement de distribution ou de configuration, sans autorisation préalable du Bailleur par écrit. Le Bailleur pourra exiger que les travaux se déroulent sous la surveillance et le contrôle du maître d'œuvre ou de l'architecte de son choix.

Au terme du bail, tous les travaux, aménagements, améliorations, installations ou constructions de toute nature réalisés par le Preneur deviendront la propriété du Bailleur, sans que le Preneur puisse prétendre à une quelconque indemnité ou compensation au titre des investissements effectués.

Le Bailleur pourra réaliser dans les Locaux tous travaux urgents ou nécessaires à l'amélioration ou au maintien en l'état ou à l'entretien normal des Locaux. Sauf urgence, il devra en avertir le Preneur au préalable en respectant un préavis raisonnable.

Le Preneur devra permettre l'accès aux Locaux pour la préparation et l'exécution des travaux décidés par le Bailleur, sans droit à indemnité ni réduction de loyer, à condition qu'ils ne rendent pas impossible l'exercice de son activité.

ARTICLE 11 - ASSURANCES

Le Preneur devra contracter, auprès d'une compagnie d'assurance notoirement solvable, et maintenir en vigueur sans interruption, une assurance multirisque couvrant les biens, matériels, marchandises, meubles, équipements et aménagements garnissant les Locaux contre les risques d'incendie, explosions, dommages électriques, dégâts des eaux et autres risques généralement assurés, le recours des voisins et des tiers ainsi que sa responsabilité civile à l'égard des tiers du fait de son activité.

Le Preneur est tenu d'adresser au Bailleur, sur simple demande, le justificatif de son assurance et de l'acquittement régulier des primes.

Le Preneur s'engage à informer son assureur et le Bailleur, sans délai et par écrit, dès la survenance de tout risque ou sinistre, quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

Le Bailleur assurera les Locaux, y compris toutes ses dépendances, installations et parties communes, contre les risques usuels, ainsi que sa responsabilité civile qu'il peut encourir en sa qualité de propriétaire non occupant.

ARTICLE 12 - ÉTAT DES LIEUX

Le Preneur s'engage à prendre les Locaux dans l'état où il se trouve lors de son entrée en jouissance.

L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement entre les Parties, figure en Annexe. Ce document constitue la preuve de l'état de l'ensemble des éléments qui composent les Locaux au moment de la remise des clefs au Preneur, ainsi que du relevé des éventuels systèmes de comptage des consommations d'eau, gaz et électricité.

Un état des lieux de sortie sera obligatoirement établi contradictoirement en fin de bail. À défaut, il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les Parties.

ARTICLE 13 - CESSION

Conformément à l'article L. 145-16 du Code de commerce le Locataire est libre de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. Le Bailleur est appelé à participer à l'acte, par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard un (1) mois avant la date de signature prévue.

En dehors des cas susvisés, toute cession du bail est interdite sans agrément préalable et par écrit écrit du Bailleur. Le refus d'agrément est entièrement discrétionnaire.

ARTICLE 14 - SOUS-LOCATION

La sous-location totale ou partielle du bail est interdite, sauf autorisation préalable du Bailleur par écrit.

Le Preneur devra notifier au Bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le Preneur devra joindre l'ensemble des éléments d'informations permettant au Bailleur de prendre sa décision.

Le Bailleur devra indiquer s'il autorise la sous-location dans les quinze jours de la réception de cet avis. Son refus est discrétionnaire.

En cas de sous-location autorisée, le Bailleur est appelé à concourir à l'acte.

Les Locaux conserveront un caractère indivisible.

ARTICLE 15 - DROIT DE PRÉFÉRENCE

Conformément aux dispositions de l'Article L. 145-46-1 du Code de commerce, le Preneur bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente des Locaux.

Le Bailleur est tenu d'informer le Preneur de son intention de vendre les Locaux, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du Preneur. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le Preneur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au Bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le Preneur de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le Bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le Bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au Preneur dans les formes indiquées ci-avant, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du Preneur. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le Preneur qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au Bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le Preneur de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du Bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du Bailleur ou de son conjoint.

ARTICLE 16 - DÉCLARATION DES PARTIES

Les Parties déclarent qu'elles disposent de la pleine capacité juridique pour conclure le présent bail.

Elles déclarent en outre qu'elles ne font l'objet d'aucune mesure de liquidation, de redressement, de faillite, et plus généralement d'aucune procédure judiciaire de nature à impacter la bonne exécution du bail.

Le Bailleur déclare en outre que les Locaux ne font l'objet d'aucune décision, restriction ou mesure administrative ou judiciaire susceptible de faire obstacle à la bonne exécution du bail.

ARTICLE 17 - RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Le Preneur pourra demander le renouvellement de son bail, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au Bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

La demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous :

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le Preneur qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En cas de demande de renouvellement, à défaut d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer, celui-ci sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce.

Le montant du nouveau loyer sera plafonné ou déplafonné conformément à l'article L. 145-34 du même Code.

ARTICLE 18 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'inexécution de l'une quelconque des obligations stipulées aux présentes, et notamment le défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, des charges, frais ou de toute somme due pendant la période d'occupation des Locaux, entraînera la résiliation de plein droit du bail, un mois après commandement demeuré infructueux. Le commandement devra, à peine de nullité, mentionner ce délai.

ARTICLE 19 - DIAGNOSTICS TECHNIQUES

19.1. Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique établi dans les conditions prévues par l'article L. 126-26 du Code de la construction et de l'habitation figure en Annexe.

Les informations contenues dans ce diagnostic sont opposables au Bailleur. En revanche, le Preneur ne pourra se prévaloir à l'encontre du Bailleur des éventuelles recommandations accompagnant ce diagnostic, qui n'ont qu'une valeur informative.

19.2. Risques naturels, technologiques et miniers

Conformément à l'article L.125-5 du Code de l'environnement, il est précisé que les Locaux ne sont pas situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques.

ARTICLE 20 - ANNEXES

Les annexes suivantes font partie intégrante du présent bail :

• L'état des lieux d'entrée
• L'inventaire des charges, impôts et taxes
• Le diagnostic de performance énergétique
• L'état prévisionnel et récapitulatif des travaux
• Le règlement de copropriété

ARTICLE 21 - ÉLECTION DE DOMICILE

Les Parties font élection de domicile, pendant toute la durée du bail :

• Le Bailleur en son adresse indiquée en tête des présentes;
• Le Preneur à l'adresse des Locaux.

ARTICLE 22 - DROIT APPLICABLE

Le présent bail commercial est exclusivement régi par le droit français.

Fait à ____________________, le ____________________

En _____ exemplaires.

Signatures :

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Monsieur ________

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