Résiliation de bail résidentiel

Une entente de résiliation de bail de logement est un contrat entre un locataire et le propriétaire de l'immeuble où se trouve le logement loué, dans lequel les parties conviennent, d'un commun accord, de devancer le terme du bail de logement, en optant pour une date antérieure à celle initialement prévue dans ce bail.

Il est en effet possible de le faire, à condition d'obtenir l'accord du propriétaire. Cependant, outre les cas spécifiques prévus par la loi, le propriétaire peut exiger le maintien du bail de logement et les versements des loyers pour la période prévue à l'origine. Il faut donc obtenir son accord si un locataire désire quitter son logement plus tôt que prévu dans le bail, et faire entériner cet accord dans une entente de résiliation de bail pour éviter des réclamations de loyer futures.

Comment utiliser ce document ?

• Les mécanismes automatiques de résiliation (cas particuliers)

La loi prévoit déjà des mécanismes de résiliation de bail dans certains cas bien spécifiques tels que les problèmes d'insalubrité (a. 1972 CcQ), de violence sexuelle ou conjugale (a. 1974.1 CcQ) ou lors du décès du locataire (a. 1939 CcQ). Des mécanismes de résiliation de bail sont aussi prévus pour les personnes âgées en besoin d'assistance et qui quittent leur logement pour s'installer de façon permanente dans des résidences adaptées à leurs besoins, lorsqu'un handicap force un locataire à quitter son logement pour un logement mieux adapté à ses besoins particuliers ainsi que pour les personnes qui quittent leur logement pour emménager dans un logement à loyer modique (LLM ou HLM) (a. 1974 CcQ). Dans tous ces cas particuliers, le consentement du propriétaire n'est pas nécessaire et la résiliation du bail de logement s'opère automatiquement suite à la dénonciation (envoi d'un avis) de la situation du locataire au propriétaire, tel que prévu par la loi.

• L'accord écrit du propriétaire

Ainsi, à l'exception des cas spécifiques identifiés ci-haut, il faut obtenir l'accord du propriétaire pour résilier le bail et s'assurer d'obtenir par écrit son consentement dans une entente de résiliation de bail (a. 1439 CcQ).

Attention, il ne faut pas confondre la résiliation de bail avec le non-renouvellement de bail, aussi appelé, non-reconduction du bail, où il s'agit plutôt d'aviser le propriétaire qu'une fois le terme du bail de logement atteint, le locataire ne renouvellera pas le bail à nouveau. Dans ce cas-ci, le contrat de bail est terminé, arrivé à terme, alors que pour la résiliation de bail on cherche à devancer le terme ou la fin d'un bail de logement.

Cette entente de résiliation de bail est applicable au secteur résidentiel.

Droit applicable

Le domaine du logement résidentiel est régi par les articles 1851 à 2000 du Code civil du Québec (RLRQ c CCQ-1991), ainsi que par la Loi sur la Régie du Logement (RLRQ c R-8.1) qui donne naissance à l'organe administratif compétent pour trancher toutes questions et plaintes en matière de logement résidentiel.

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