Requerimiento para la cesación de actividades molestas

Con el requerimiento para la cesión de actividades molestas, el presidente de una comunidad de vecinos puede solicitar formalmente a una persona física o jurídica (propietario, arrendatario, subarrendatario del inmueble, u otro), que cese en las actividades molestas que está realizando en su inmueble (vivienda, local de negocio, garaje) y que perturba la convivencia del resto de vecinos. Por tanto, siempre que se encuentre ante una actividad molesta continuada, el primer paso es enviar un requerimiento formal para la cesación inmediata de las actividades molestas.

Si lo que se desea es escribir una carta de queja informal, en el cual un vecino solicite a otro vecino que causa molestias que cese en su actividad, entonces el siguiente documento se encuentra mejor adaptado: Carta de queja a un vecino. Esta carta sería una paso previo para intentar solucionar el problema de manera amistosa. Muchas veces, tratar la situación de manera cordial permite acabar con los vecinos molestos, poniendo fin a la tensión generada en el espacio de convivencia. En caso de que no cese en la actividad, entonces el presidente de una comunidad de vecinos deberá utilizar el presente requerimiento para solicitarle el cese formalmente.

¿Qué se entiende por actividad molesta?

El artículo 7.2. de la Ley de Propiedad Horizontal indica que las actividades molestas serán aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

• En primer lugar, respecto a las "actividades prohibidas en los estatutos", se tendrá que analizar aquellas actividades prohibidas en los propios estatutos de la comunida de vecinos, pero no tienen por qué ser actividades molestas o insalubres. El ejemplo más destacable es aquella prohibición de realizar actividades profesionales, comerciales o industriales en la vivienda (tales como una guardería, una consulta médica, etc), debiendo destinarse obligatoriamente a vivienda habitual.
• En segundo lugar, respecto a las "actividades que resulten dañosas para la finca", deben incluirse todas aquellas actividades que puedan resultar perjudiciales para el inmueble, ya sea en ese momento o en un futuro. En este supuesto, es imprescindible que el daño se acredite de manera objetiva, por lo que no cabe las meras suposiciones.
• El tercer y último grupo son aquellas "actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" y que se encuentren previstas en leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas. Por tanto, habrá que atender a cada caso concreto, y analizar qué actividades son consideradas molestas en cada lugar.

Además, para que la actividad la podamos encuadrar como molesta debe haber una continuidad o permanencia, no es suficiente que se trate de un hecho aislado.

¿Cómo utilizar este documento?

Con este documento, el presidente de una comunidad de propietarios informa a un propietario/arrendatario/subarrendatario de un inmueble que está desarrollando una actividad molesta, y se le insta a cesar con dicha actitud. Este escrito debe realizarse por el presidente de la comunidad de propietarios por decisión propia, o a requerimiento de cualquier vecino afectado por las molestias. Lo importante es que quien firma el escrito tiene que ser el presidente, no sirve el requerimiento efectuado por el administrador o por un vecino, ya que en caso de que continúe con las activiades molestas, se podrá acudir a la vía judicial después.

Respecto al contenido del requerimiento, este debe contener el nombre de quién realiza las actividades molestas, los hechos concretos que dan lugar a las molestias, el requerimiento del cese, y se debe fijar un plazo para el cumplimiento. No hay un plazo mínimo ni máximo, por lo que este plazo dependerá de la actividad de que se trate en cada caso concreto, debiendo ser ante todo un plazo razonable (ej. no es lo mismo dejar de tocar un instrumento, que insonorizar un bar).

Enviar un requerimiento extrajudicial antes de exigir el cumplimiento de una obligación por vía judicial permite no solo resolver el conflicto de forma amistosa, sino también una disminución de los costes del procedimiento. Este paso es un requisito necesario para poder recurrir a la vía judicial en caso de persistencia en la actividad molesta. En todo caso, para que el requerimiento extrajudicial surta efecto, es necesario concederle un plazo para que cumpla su obligación.

Una vez redactado, el presidente de la comunidad de vecinos debe firmarlo y enviarlo a la persona que está realizando la actividad molesta. Para poder probar su envío (y contenido) en un eventual procedimiento judicial, es necesario que se transmita mediante un medio de comunicación fehaciente. Además del envío de una carta certificada a través de notario y el requerimiento notarial, se considera fehaciente el envío por burofax (a través de copia física u online) si se hace con certificado de su contenido y acuse de recibo.

Legislación aplicable

Es aplicable el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

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