18 de abril 2023
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El aumento de los costes de vida y de los precios de las propiedades, hace que sea cada vez más difícil comprar una propiedad. De ahí que los contratos de alquiler con opción a compra sean una alternativa para muchas personas. Hoy en día, es una de las opciones más utilizadas, sobre todo entre los jóvenes.
En la presente guía se va a explicar, en primer lugar, en qué consiste el alquiler con opción a compra, haciendo especial referencia a la duración del contrato y al precio. En segundo lugar, se especificarán los costes a los que tendrá que hacer frente el inquilino. Y, finalmente, se expondrán las ventajas e inconvenientes tanto para los propietarios como para los inquilinos. El objetivo es explicar las principales implicaciones de este tipo de contratos para que las partes (arrendador y arrendatario) puedan tomar la mejor decisión.
El contrato de alquiler con opción a compra es la posibilidad que tiene el arrendatario (inquilino) de alquiler una vivienda, abonando una renta mensual, con la posibilidad de comprar dicha vivienda al precio que se fijó inicialmente tras un periodo de tiempo. Del precio pactado se podrán descontar las cantidades (la totalidad o una parte) que se hubieran abonado por el arrendatario en concepto de alquiler. En otras palabras, no todas las cantidades en concepto de alquiler tienen que ser deducidas del precio de venta de la vivienda, sino que las partes pueden decidir otro tipo de descuento o ningún descuento también. Por tanto, la compra de la vivienda es un derecho que tiene el inquilino, no una obligación, por lo que puede decidir no comprar la vivienda.
Es importante saber que mientras el contrato de arrendamiento con opción a compra esté en vigor, el arrendador (propietario) no se la podrá vender a otras personas. Llegado el periodo pactado, el inquilino deberá decidir ejercer la opción de compra o no. Si finalmente decide no comprar la vivienda, el arrendador tendrá derecho a vendérsela a otra persona.
Este tipo de contrato no está regulado específicamente, sino que le son de aplicación dos tipos de contrato: el contrato de compraventa y el contrato de arrendamiento de vivienda. Por tanto, le será de aplicación el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos, y más específicamente el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Por tanto, el contrato de alquiler con opción a compra es un modelo denominado mixto ya que se incluyen cláusulas tanto de un contrato de alquiler como de uno de compraventa. Respecto al contrato de alquiler, se debe incluir las siguientes cláusulas:
Respecto al contrato de compraventa, es necesario que se incluya las siguientes cláusulas:
En el contrato de alquiler con opción a compra se tiene que especificar la duración del contrato. La duración del arrendamiento será siempre la que pacten las partes por voluntad propia. No obstante, los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día tiene una duración mínima de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica. Esto quiere decir que aunque las partes pacten un plazo inferior a cinco años, el arrendador no puede dar por terminado el contrato de alquiler antes de este plazo si el arrendatario quiere seguir viviendo ahí.
Respecto al momento en que el inquilino podrá ejercer la opción de compra, se suele pactar que sea a partir del segundo o tercer año, aunque será lo que libremente acuerden las partes. En todo caso, no será necesario que el inquilino espere al final del contrato para ejercer el derecho a compra, sino que puede realizarlo antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes.
Por un lado, se tendrá que pactar las cuotas de alquiler que deberá abonar el inquilino durante todo el contrato de arrendamiento. Estas cuotas podrán actualizarse anualmente siempre que se haya pactado expresamente en el contrato de alquiler.
Además, estas cuotas de alquiler se descontarán posteriormente del precio de la compraventa pactado. Normalmente, se suele pactar que se descuenten todas las cuotas pagadas durante el alquiler de la vivienda, aunque también se puede pactar que se descuente un porcentaje de dichas cuotas.
Se debe tener en cuenta también los gastos que acarrean los contratos de alquiler con opción a compra.
Por un lado, se suele pactar una prima para firmar este tipo de contratos, aunque no es obligatorio (por lo que se puede dar el caso de hacer el contrato sin esta prima). Esta prima consiste en abonar al propietario un porcentaje del precio de la vivienda como medida para asegurar que finalmente la compra de la vivienda se va a llevar a cabo (suele pactarse un 10% del precio de la vivienda pero puede acordarse cualquier suma). En el supuesto de que finalmente no se ejerza la opción de compra, el arrendatario perdería la prima.
Por otro lado, el precio de la compraventa pactado, que se tendrá que abonar si finalmente se ejerce el derecho a comprar la vivienda. A ese precio se tendrá que descontar la prima y las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.
Por ejemplo, si el inmueble ofertado en alquiler con opción a compra tiene un coste de 200.000€, y se ha acordado que el inquilino entregue una prima de 20.000€ (10%) y que las mensualidades que abone en concepto de alquiler se descuenten del precio de la compra al completo, entonces si el inquilino abona 24 mensualidades de 200 euros (4.800 euros), al momento de liquidar el precio total, el comprador tendría que abonar 175.200€.
Finalmente, el inquilino también tendrá que sumar al precio de venta de la vivienda los gastos de formalización de la compraventa. Estos gastos están formados por los honorarios del registro, notaría, impuestos, tasación de la vivienda, y suelen oscilar entre el 10-12% del precio de la vivienda. Por ejemplo, si el precio de la vivienda son 200.000, el inquilino tendrá que abonar aparte entre 12.000 euros/15.000 euros más para formalizar la compraventa.
El contrato de alquiler con opción a compra tiene una serie de ventajas que se comentarán a continuación.
En primer lugar, se trata de una buena opción si no se tiene ahorros suficientes para comprar una vivienda (normalmente se necesita tener ahorrado en torno al 30% del precio de la vivienda). De esta manera, el arrendatario puede ir ahorrando el dinero, sabiendo que posteriormente las cuotas del alquiler abonadas se van a descontar del precio de la vivienda (por tanto, no es dinero perdido).
En segundo lugar, el futuro propietario puede vivir en la vivienda un periodo de tiempo antes de comprarla. De esta manera, podrá valorar si realmente la vivienda se adapta a sus necesidades, y si reúne todas las condiciones necesarias para ser una buena vivienda.
En tercer lugar, el precio de vivienda que se pacte a la firma del contrato no se podrá modificar posteriormente. Por tanto, si el precio de la vivienda sube en los años siguientes, el propietario no podrá modificar el precio.
El contrato de alquiler con opción a compra también presenta ventajas para los propietarios.
En primer lugar, el propietario recibe la prima pactada más las cuotas del alquiler desde el primer momento. Por tanto, el propietario le saca beneficios a la vivienda desde el primer momento y sin renunciar a una futura venta.
En segundo lugar, el propietario está compensado económicamente gracias a la prima en el supuesto de que el inquilino finalmente no ejerza su derecho a comprar la vivienda. Las primas pactadas suelen ser elevadas por lo que si finalmente no se lleva a cabo la compra, el propietario se queda con lo abonado (aparte de poder vender la vivienda a cualquier otra persona).
En tercer lugar, mientras dure el alquiler de la vivienda, el propietario sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar su vivienda.
Este tipo de contratos también reúne una serie de inconvenientes para el inquilino.
En primer lugar, como ya se ha indicado, el inquilino tiene que pagar una prima que suele ser elevada, por lo que si finalmente no se adquiere la vivienda, perderá el dinero.
En segundo lugar, la carga fiscal para el inquilino es elevada ya que está sujetado a una doble tributación por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), por la prima abonada y por la venta de la vivienda tras el contrato de alquiler. En el primer caso, el inquilino está obligado de liquidar el ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, y la base imponible sobre la que aplicar este impuesto será el precio pagado como prima (en los contratos que no se establece un precio por la prima, o esta es menos del 5% del valor de la operación, se toma como base el 5%). En el segundo caso, el inquilino estará igualmente obligado a liquidar el ITP tras la venta de la vivienda.
El principal inconveniente para el propietario es que no podrá venderle la vivienda a nadie más aunque le ofrezcan una mejor oferta. En otras palabras, el propietario está vinculado con el inquilino durante toda la duración del contrato de alquiler con opción a compra por lo que no puede ofrecerle la vivienda a nadie más.