23 de mayo 2023
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El arbitraje es un procedimiento sustitutivo a la vía judicial, y puede ser una herramiento adecuada para aquellas personas que desean obtener una solución a sus problemas más rápida y desean ahorrarse los costes excesivos de recurrir a la justicia. El arbitraje puede pactarse por las partes para prácticamente cualquier materia, y en los últimos años, ha habido un incremento hacia el arbitraje en arrendamientos urbanos y muy especialmente, en relación al pago de las rentas y el desahucio del arrendatario. No obstante, es importante conocer su funcionamiento y los requisitos que cumplir para analizar si es posible o no el arbitraje.
En la presente guía se va a explicar, en primer lugar, qué es el arbitraje y más concretamente, qué es el arbitraje en materia de arrendamientos urbanos. En segundo lugar, se expondrá el funcionamiento del mismo, explicando qué pasos seguir para adherirse al arbitraje, en qué consiste el convenio arbitral, el laudo arbitral y la ejecución del mismo. Por último, se contestará a la pregunta sobre si es útil el arbitraje para resolver los conflictos derivados del alquiler de viviendas, y que dependerá, en todo caso, de las cláusulas del contrato y las condiciones pactadas.
El arbitraje es un procedimiento alternativo al de acudir a un Juez, mediante el cual un árbitro o un tribunal de árbitros tomará una decisión (un laudo arbitral) para resolver un conflicto entre las partes. Esta decisión es vinculante, lo que significa que las partes tendrán que obedecer y ejecutar la decisión. Para someter los asuntos a arbitraje, es fundamental que las partes lo hubieran pactado previa y expresamente (o en un anexo aparte). Por tanto, al escoger el arbitraje para las posibles controversias que puedan surgir en el marco de un contrato o acuerdo, las partes optan por un procedimiento privado de solución de controversias en lugar de acudir a la justicia ordinaria.
Las partes pueden elegir que su conflicto sea resuelto por un árbitro o un tribunal de árbitros (normalmente 3, aunque se puede pactar más de 3). Si la controversia se va a solucionar por un único árbitro, este lo elegirán las partes conjuntamente. Por contro, si optan por un tribunal compuesto por tres (o más) árbitros, cada uno seleccionará a uno de los árbitros y éstos seleccionarán a su vez a un tercer árbitro que ejercerá las funciones de árbitro presidente. No obstante, es común que el organismo de arbitraje proponga árbitros especializados en la materia en cuestión.
El arbitraje está regulado en España en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.
El artículo 2 de la Ley de Arbitraje indica que se podrán someter a arbitraje las materias de libre disposición. Respecto a qué materias son de libre disposición, no existe un listado cerrado con las materias incluidas y excluidas del arbitraje (aunque es de común acuerdo que si el conflicto surgido entre las partes es de carácter patrimonial, entonces siempre será arbitrable). En general, cualquier materia de derecho puede someterse a arbitraje si la norma que lo regula no lo prohíbe expresamente, y si la norma no dice nada, entonces también podrá someterse a arbitraje ya que todo lo que no está prohibido está permitido según el principio general de Derecho.
¿Qué materias son indisponibles?
No pueden someterse a arbitraje, por expresa prohibición de la ley, ni el derecho de alimentos (art. 151 Código Civil), ni derechos sobre los hijos (arts. 1810 y siguientes del Código Civil), ni en general materias contrarias al interés, al orden público o en perjuicio de terceros.
Por ejemplo, si el Código Penal establece un castigo de prisión de 5 años para la persona que robe, la víctima y el ladrón no pueden someter a arbitraje la cuestión de si el ladrón merece ir a prisión o no. Dicha norma, de derecho público, es indisponible.
Por tanto, en primer lugar, hay que analizar si todas las controversias que pueden surgir como consecuencia de un contrato de alquiler pueden someterse a arbitraje o, siendo posible, si algunas materias pueden someterse a arbitraje y otras no.
La respuesta es SÍ. En general, todas las materias relacionadas con el contrato de arrendamiento (falta de pago, fianzas, reparaciones, etc) pueden ser sometidas a arbitraje, aunque el problema surge cuando la parte perdedora se niega a cumplir con la resolución arbitral (laudo). En estos casos, la gran mayoría de jueces y tribunales se han negado a ejecutar y hacer cumplir la resolución arbitral cuando el/los árbitros han utilizado el "arbitraje de equidad", en vez del "arbitraje en derecho". El "arbitraje en derecho" significa que los árbitros tendrán que resolver la controversia en base a normas jurídicas, en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, mientras que el "arbitraje en equidad" significa que el árbitro resolverá el conflicto de acuerdo a su leal saber y entender.
En consecuencia, se puede someter a arbitraje cualquier materia relacionada con el contrato de arrendamiento. No obstante, si nos queremos asegurar que los jueces ejecuten el laudo arbitral sin ningún tipo de problema, se recomienda que las partes hayan pactado el "arbitraje en derecho"; sino, podrían encontrarse con la situación en la que el juez se niegue a hacer cumplir el laudo, obligando a la parte vencedora a acudir de nuevo a un procedimiento judicial, habiendo perdido tiempo y dinero.
Los arrendatarios y arrendadores de cualquier contrato de alquiler de vivienda pueden decidir someter la resolución de sus conflictos a arbitraje. Para ellos las partes tendrán que seguir dos pasos principalmente:
1. Las partes deben acordar el arbitraje ya sea en el propio contrato de alquiler o en un contrato separado:
"Para la resolución de cualquier litigio que pudiera derivarse de la interpretación o aplicación del presente contrato, las partes, excluyendo los juzgados y tribunales, se someten de mutuo acuerdo, al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos articulado por [........................................], que tiene su sede en [..................], por lo que de conformidad con su reglamento, el proceso arbitral se seguirá en esta capital, lugar en el que asimismo se dictará el laudo".
2. Por último, deberán asegurarse de eliminar del contrato de alquiler cualquier referencia a los tribunales ordinarios de justicia.
El artículo 9 de la Ley de Arbitraje regula la forma del convenio arbitral, e indica que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato, o de acuerdo independiente, y deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto a una determinada relación jurídica.
Asimismo, para evitar ulteriores problemas, es fundamental que el convenio arbitral conste por escrito, en un documento firmado por todas las partes.
El artículo 12 y siguientes regula el nombramiento y funcionamiento de los árbitros. Al respecto, las partes tendrán que elegir si su controversia se solucionará por un árbitro único, o por una institución arbitral. Una institución arbitral puede ser una asociación y entidades sin ánimo de lucro, o entidad públicas, cuyos estatutos prevean funciones arbitrales. Posteriormente la institución elegida seleccionará el/los árbitro/s que se encargará del asunto en base a los estatutos y reglamentos de dicha institución.
¿Hay instituciones arbitrales en materia de arrendamiento?
Determinadas Comunidades Autónomas han realizado Convenios con determinadas instituciones arbitrales para facilitar a los arrendadores y arrendatarios adherirse al convenio arbitral. Por ejemplo:
- La Rioja: El Gobierno de la Rioja firmó un Convenio con la AEADE (Asociación Europea de Arbitraje), donde se ofrece la adhesión gratuita al sistema de arbitraje que garantiza la emisión de un laudo de obligado cumplimiento en un plazo medio de 25 días y con un coste máximo de 600 euros más IVA, que abonará la parte perdedora.
- Madrid: La Comunidad de Madrid creó el Consejo Arbitral para el alquiler, que a su vez ha firmado diversos convenios con otras instituciones que son las que proporcionan los árbitros: Colegio de Registradores, Colegio de Notarios, Abogados, Procuradores, etc. Una vez presentado la solicitud, el laudo se dictará en aproximadamente 41 días, y tiene un coste de una mensualidad de renta, más IVA, y un precio público de 60 euros, más IVA.
- Valencia: se ha creado el Tribunal Arbitral del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia (TAV), que resolverá mediante arbitraje y a instancia de las partes los posibles conflictos surgidos en alquileres gestionados por la Red de Mediación Agencia Valenciana del Alquiler en un plazo máximo de 2 meses desde la aceptación del árbitro del procedimiento arbitral y con un coste limitado
El laudo arbitral es el documento escrito y firmado por el/los árbitro/s que pone fin de forma definitiva (no es recurrible) a la controversia y que tiene la misma fuerza legal que una sentencia judicial. Así pues, es de obligado cumplimiento para el arrendatario y el arrendador.
El árbitro deberá explicar en el laudo la decisión alcanzada de forma motivada, excepto en los casos en que dicha decisión se deba a un acuerdo entre las partes, en cuyo caso no tiene que haber explicación de la decisión adoptada en el laudo.
Además, el árbitro indicará en el laudo las costas del arbitraje, que incluirán los honorarios y gastos de los árbitros y, en caso de que hubieran intervenido, los honorarios y gastos de los abogados, el coste del servicio prestado por la institución administradora del arbitraje y los demás gastos originados en el procedimiento arbitral. Aquellas Comunidades Autónomas que han firmado Convenios con algunas instituciones en materia de arrendamiento tienen costes fijos más baratos.
Una vez dictado el laudo por parte del árbitro, la parte perdedora tiene que cumplir con lo indicado en él. Por ejemplo, en caso de desahucio, el arrendatario tendrá que desalojar voluntariamente la vivienda. En caso de que no se cumpla con el laudo, se tendrá que solicitar la ejecución del laudo por vía judicial ya que los jueces son los únicos facultados por la ley para forzar a que se cumplan las resoluciones arbitrales.
El arbitraje tiene una serie de ventajas que le hace muy atractivo para arrendadores y arrendatarios. En primer lugar, el arbitraje es mucho más eficaz y rápido que la justicia ordinaria, ya que el laudo arbitral se dicta en un plazo medio de 30-60 días, mientras que un procedimiento judicial puede prolongarse durante muchos meses.
En segundo lugar, el arbitraje es bastante más económico. La intermediación es gratuita pero la parte perdedorá, a criterio del árbitro, deberá pagar las costas del arbitraje (máximo unos 600 euros). Además, no suele haber costes añadidos por notificaciones y comunicaciones.
En caso de que la parte perdedora no cumpla con el laudo arbitral, siempre se podrá solicitar la ejecución de la misma ante los tribunales.
En materia de desahucio, ¿qué es mejor, el arbitraje o la vía judicial?
Si bien la vía de arbitraje suele ser más eficaz en la gran mayoría de materias de derecho, en materia de desahucio puede no ser recomendable ya que únicamente servirá para demostrar que el inquilino no ha pagado el alquiler, declarar finalizado el contrato de arrendamiento por dicho motivo, así como declarar la obligación del inquilino de abandonar la vivienda y entregar las llaves, pero en ningún caso se podrá ejecutar el lanzamiento por vía arbitral. Por tanto, en caso de que el inquilino no cumpla voluntariamente con la obligación de irse de la vivienda, entonces el propietario tendrá que acudir obligatoriamente a los juzgados para solicitar el desahucio del inquilino (y teniendo, por tanto, que contratar a un abogado y procurador, y pagar las tasas judiciales correspondientes además de las costas del arbitraje ya pagadas).
Como se ha explicado anteriormente, hay dos tipos de arbitraje: el "arbitraje en derecho" y el "arbitraje en equidad". Si bien el primero no ha conllevado ningún problema en los últimos años, el "arbitraje en equidad" ha dado lugar a muchas controversias. En este sentido, muchos Juzgados y Tribunales han decidido no ejecutar los laudos arbitrales de equidad en materia de arrendamiento al considerar que esta materia es indisponible, es decir, que esta materia debía resolverse obligatoriamente en base a derecho y no de acuerdo al leal saber y entender del árbitro.
En estos casos en los que los jueces se han negado a ejecutar los laudos, los arrendadores y arrendatarios han tenido que volver a iniciar el procedimiento ante los juzgados, con abogado y procurador, lo que supone una pérdida de tiempo y de dinero.