14 de agosto 2022
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Suele ser habitual encontrarse con errores o discrepancias en los datos del inmueble que figuran en el Registro de la Propiedad, en el catastro y la realidad física, pudiendo acarrear consecuencias negativas para los propietarios como por ejemplo pagar más en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Estas discordancias pueden ocurrir por distintos motivos, y aunque lo ideal es que ambos organismos estén completamente coordinados, la realidad es que son dos instituciones con orígenes, características y finalidades muy distintas y no colaboran tanto como deberían.
En la presente guía, se explicará la diferencia entre el catastro y el Registro de la Propiedad, y se analizará cuáles son los errores y/o discrepancias más frecuentes. Por último, se explicará qué procedimiento utilizar mejor para resolver el conflicto, y que dependerá del tipo de error que se trate: por un lado, cuando se trate de errores o discrepancias en los datos del Catastro, que no sean culpa del interesado, se tendrá que utilizar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales; por otro lado, cuando se trate de errores simples y evidentes (ej. simples equivocaciones en nombres, fechas, etc), donde no sea necesario entrar en el fondo del asunto, se deberá utilizar el procedimiento de rectificación de errores materiales o de hecho.
El catastro es un registro administrativo en el cual se puede encontrar todos los bienes inmuebles de España, independientemente de si es un piso, una casa, una finca urbana o rústica, un local comercial, etc. En este registro se encuentra toda la información y características de los inmuebles, tales como la superficie, la titularidad, las cargas (ej. hipotecas), la referencia catastral, el uso al que estén destinado, y su delimitación mediante la cartografía catastral, entre otros.
La inscripción del inmueble en el catastro es obligatoria y gratuita, y cualquier modificación o incorporación podrá realizarse por los propios interesados, por Notarios y Registradores de la Propiedad, por Ayuntamientos, etc, dependiendo del hecho, acto o negocio que la provoque. El catastro es muy importante ya que regula la cuantía de determinados impuestos tales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la Tasa por prestación de servicios de gestión de Residuos Urbanos de Actividades (TRUA), y la Tasa de Paso de Vehículos (TPV). Por tanto, mantener actualizada y correcta la información sobre un inmueble es primordial porque de ello dependerá la cantidad que se pague en concepto de tributos.
¿Qué diferencia hay con el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es la institución que tiene como objetivo garantizar la titularidad de los bienes inmuebles, e informa sobre las cargas que pueda tener (ej. hipotecas). Es el único registro que produce efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles; es decir, una vez inscrito un inmueble a nombre del propietario, este podrá gozar de sus derechos como propietario y contará con la protección de los Tribunales, ya que la información facilitada se tiene por cierta. Si la propiedad no está registrada en el Registro de la Propiedad, existen riesgos de que la propiedad no sea reconocida públicamente. Por tanto, la inscripción es el Registro de la Propiedad es voluntaria, aunque es recomendable. Por su parte, el Catastro Inmobiliario, es un registro administrativo, como una base de datos, que tiene como principal objetivo determinar la localización física de in inmueble y sus principales datos de información (ej. la superficie de la finca, su uso y destino, el valor catastral, el titular del inmueble y su referencia catastral, etc).
Los notarios y los registradores de la propiedad son normalmente los organismos encargados de hacer llegar al catastro la información relativa a sus inmuebles, y a veces, pueden equivocarse en la información, en algún número o letra. Estos errores, por pequeños que sean, pueden ser de gran importancia para los ciudadanos, ya que afectarían a la cantidad que tengan que pagar en concepto de impuestos por la propiedad. Por ejemplo, si hay un error en la superficie construida, los impuestos a pagar serán mayores, por lo que siempre interesa al ciudadano subsanar estos errores.
Algunos de los errores más frecuentes son los siguientes:
Para corregir los errores y/o discrepancias catastrales, hay que acudir al artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que regula los diferentes procedimientos existentes para modificar los datos catastrales.
La ley indica que el procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará de oficio (es decir, automáticamente por la propia Administración sin necesidad de actividad por parte del interesado) cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria, y no haya sido culpa del interesado. En estos casos, la Dirección General del Catastro comunicará a los propietarios del inmueble y a las terceras personas afectadas (ej. los vecinos colindantes) el inicio del procedimiento y les concederá un plazo de 15 días para que respondan si están o no de acuerdo con la decisión del Catastro y los motivos que justifiquen su respuesta. No obstante, en aquellos casos en los que no haya terceras personas afectadas por el procedimiento, el Catastro podrá notificar directamente a los propietarios la propuesta de resolución (se trata de una propuesta con los cambios que se van a hacer en el Catastro), y les concederá 15 días para que indiquen si están de acuerdos o no con los cambios propuestos. En caso de que transcurrido dicho plazo no hayan formulado alegaciones, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al cierre y archivo del expediente.
Aunque este procedimiento debe iniciarse por el propio Catastro de oficio, los afectados pueden poner en conocimiento la Dirección General del Catastro el error o la discrepancia que existe, solicitando que se inicie el expediente para su corrección. Esto se puede realizar mediante un escrito de manifestación de discrepancias catastrales, y deberá aportar a documentación que pruebe suficiente y coherentemente la solución propuesta (certificado del Registro de la Propiedad; planos a escala o croquis; último recibo del IBI; plano de situación, etc). Una vez cumplimentado el documento, este debe ser firmada por el interesado (o por su representante), y debe enviarse a la Dirección General del Catastro (dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda). A efectos de su prueba posterior, es conveniente que el presente escrito se envíe por un medio que permita acreditar su envío y recepción (burofax con acuse de recibo y certificación de texto, carta certificada).
Se trata de un procedimiento obligatorio para notarios como consecuencia de un acto o negocio en un documento notarial si se les comunica algún error catastral. Es decir, si en el momento de firmar un documento público, los interesados le manifiestan la existencia de alguna discrepancia entre la realidad física y certificación catastral, el notario tiene la obligación de subsanar dicho error, siempre y cuando lo acrediten por cualquier medio de prueba admitido en derecho.
Una vez que se haya demostrado al Notario el error o la discrepancia existente en los datos de la propiedad, este lo notificará a los titulares colindantes que resulten afectados por la modificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que consideren. Si no muestran oposición o están conformes, entonces el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto. El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, y esta, una vez validada, incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. Por contra, si los titulares colindantes no estén conformes o no resulte debidamente acreditado la discrepancia, el notario lo hará constar en el documento público e informará a la Dirección General del Catastro por medios telemáticos, para que sea esta, en su caso, la que inicie el procedimiento oportuno.
La última opción que se prevé para que el Catastro subsane los posibles errores o discrepancias en los datos de un inmueble es a través del procedimiento de coordinación con el Registro de la Propiedad que se implantó en el año 2015. Este procedimiento consiste en el intercambio de información entre los dos registros, con el objetivo de dar mayor seguridad jurídica y servicio a la ciudadanía.
Una de las herramientas que ha incluido el procedimiento de coordinación es la representación gráfica georreferenciada (RGG), la cual consiste en un sistema de localización de inmuebles que identifica la finca en el mapa a través del sistema de coordenadas oficial español. De esta manera, ambos Registros estarán actualizados, y no habrá ningún error con la superficie, lindes y ubicación de la misma.
No hay que confundir el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales con el procedimiento de rectificación de errores materiales o de hecho que se produzcan en los datos catastrales. Este procedimiento se rige por el artículo 220 del la Ley General Tributaria que indica que los interesados podrán poner en conocimiento del organismo correspondiente los errores materiales, de hecho o aritméticos, y se contrapone al error de derecho (en el cual se necesita una valoración/interpretación jurídica).
Respecto a qué se considera por "error material, de hecho o aritmético", la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha indicado expresamente lo siguiente:
"Solo habrá error material, de hecho o aritmético si el error es manifiesto, meridiano, patente, indiscutible e independiente de cualquier opinión, criterio, calificación o interpretación de las normas jurídicas, resultando el mismo del examen del propio expediente, debiendo negarse la existencia de este tipo de error siempre que su apreciación implique un juicio valorativo que exija una operación de calificación jurídica."
Por tanto, para que sea posible solicitar al Catastro la rectificación de errores, estos tienen que ser evidentes por sí mismos, sin necesidad de mayores razonamientos, y que puedan apreciarse teniendo en cuenta exclusivamente los datos que constan en el expediente administrativo. Por ello, deben de tratarse, por ejemplo, de simples equivocaciones en nombres, fechas o transcripciones de documentos.