ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DEL EDIFICIO SITO EN ________
La Comunidad de Propietarios del inmueble sito en ________, destinado a viviendas, y cuya escritura de División Horizontal está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de ________, con los siguientes datos: ________, se regirá por lo previsto en los artículos 392 y siguientes del Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, la "Ley de Propiedad Horizontal"), por su título constitutivo, y en lo en ellos no previsto expresamente, por las normas que a continuación se redactan.
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto y duración
Los presentes Estatutos dictan las normas por las cuales se regirá la propiedad horizontal de esta Comunidad de Propietarios, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. De conformidad con dicha disposición legal, su objeto serán las reglas para el ejercicio del derecho de los propietarios, en relación con el uso y destino del edificio, así como las instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparación del referido inmueble.
Estos estatutos afectarán a los propietarios actuales y futuros, formando parte integrante de sus títulos de propiedad, y serán inscritos en el Registro de la Propiedad para surtir plenos efectos frente a terceros. Asimismo, las disposiciones de estos Estatutos son de cumplimiento obligatorio para todos los ocupantes, convivan o no con el propietario o propietaria, de las viviendas que componen el inmueble, por lo que se deberá hacer mención de estos en todos los actos de transmisión, gravamen, usufructo y arrendamiento de las mismas.
La duración de los presentes Estatutos será indefinida.
Artículo 2. Domicilio a efecto de notificaciones de los propietarios y propietarias
Los propietarios y propietarias de viviendas designarán obligatoriamente un domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones judiciales o extrajudiciales, mediante su comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad. En defecto de esta comunicación, se entiende designado el departamento perteneciente al propietario o propietaria correspondiente, siendo por tanto, válidos a todos los efectos los requerimientos y notificaciones efectuados en el mismo.
Artículo 3. Cesión del uso de las viviendas
Los propietarios de viviendas que cedan su uso a terceros responderán de forma directa o solidaria por todos los daños cometidos por los ocupantes de las mismas, convivan o no con ellos.
Sin perjuicio de la responsabilidad del propietario o propietaria, se deberá hacer constar al ocupante en este tipo de derechos reales, arrendamientos o cesiones gratuitas u onerosas, el contenido de los presentes Estatutos y, en su caso, de las Normas de convivencia, para que tenga conocimiento de sus derechos y obligaciones.
TÍTULO II. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Artículo 4. Elementos comunes
Son elementos comunes aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, razón por la cual sirven para el uso de todos los comuneros y comuneras. Estos elementos son enumerados por la constitución de la División Horizontal, así como por el artículo 396 del Código civil, y comprenden los siguientes:
a) El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
b) Elementos estructurales, tales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
c) Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
d) El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, montacargas, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo.
e) Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
f) Las conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, y detección y prevención de incendios.
g) Hasta la entrada al espacio privativo, las conducciones y canalizaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.
h) La decoración de las fachadas, portales y demás elementos comunes, incluida la pintura de la parte externa de las puertas de entrada a cada departamento y la exterior de todas las puertas, rejas, balcones y ventanas.
i) Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Por acuerdo mayoritario, la Junta podrá modificar el uso o utilización de los elementos comunes, siempre que esta modificación no vaya en contra de las disposiciones legales o de las contenidas en la escritura de División Horizontal.
El ascensor debe utilizarse respetando lo acordado por la Junta de propietarios. Este acuerdo podrá reglamentar su uso, pero no podrá imponer limitaciones a su disfrute. La utilización del montacargas también deberá respetar lo acordado por la Junta de propietarios, respetando las mismas condiciones que en el caso del ascensor. En todo caso, este debe utilizarse para el movimiento de enseres, plantas, animales y la ejecución de obras en la finca, respetando siempre las limitaciones de carga que constan en su cabina.
Artículo 5. Elementos privativos
De conformidad con el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y la escritura de División Horizontal, es propiedad privativa de los dueños o dueñas de cada departamento, todo aquello que se encuentre comprendido en el recinto o espacio de este, exceptuando únicamente las paredes maestras y las medianeras, los tubos o canalizaciones de agua y electricidad, que prestan servicio a todos los propietarios y propietarias, incluso si estos pasan por el interior de las partes privativas.
En este sentido, corresponde a la propiedad del dueño o dueña de cada departamento todos los otros elementos que se encuentren al interior del mismo, tales como las puertas, ventanas, tabiques, enlucidos, pavimento, pinturas, aseos, instalaciones sanitarias, y canalizaciones, que prestan servicio exclusivamente al propietario o propietaria, es decir, hasta las conducciones generales ascendentes o descendentes.
Igualmente, corresponden a la propiedad privativa de cada dueño o dueña los anejos señalados expresamente en el título constitutivo de la propiedad horizontal, incluso si estos se encuentran situados fuera del recinto o espacio del departamento correspondiente.
Cada propietario o propietaria tendrá la plena propiedad de su departamento, con las limitaciones que se establecen en la Ley, en la escritura de División Horizontal, y en los presentes Estatutos, de acuerdo a los cuales los propietarios y propietarias no podrán:
a) Alterar la configuración de puertas y ventanas, ni pintarlas de un color distinto al existente o al acordado por la Comunidad.
b) Cubrir, total o parcialmente, patios comunes y terrazas, sean o no privativas.
c) Instalar toldos o cortinas exteriores, sin el previo acuerdo de la Junta en cuanto a su forma y color.
TÍTULO III. CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
Artículo 6. Cuotas de participación
De conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente, en el título constitutivo y en los presentes Estatutos, el inmueble está dividido jurídicamente en propiedad horizontal en viviendas independientes, susceptibles de aprovechamiento autónomo y de propiedad separada, cuya propiedad lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo necesarios para su adecuado uso y disfrute.
A efectos de la participación en los elementos comunes, es decir, en las cargas y beneficios en razón de la Comunidad, y a los demás efectos previstos por la Ley, a cada departamento le corresponde la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Estas cuotas de participación han sido atribuidas con relación al valor del inmueble y se refieren a centésimas del mismo.
Se consideran cargas y beneficios en razón de la Comunidad aquellos tributos, cargas y responsabilidades necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización, así como la adopción de acuerdos en la Junta de propietarios.
Artículo 7. Variación de las cuotas de participación
Las mejoras o menoscabos de cada departamento no alterarán la cuota de participación atribuida. Las cuotas de participación solo podrán variarse por acuerdo unánime de la Junta de propietarios, salvo en el caso de los supuestos especiales previstos en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
TÍTULO IV. TITULAR, DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
Artículo 8. Titular del departamento
Se considerará titular del departamento a aquel o aquella que lo justifique mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, o bien por título público pendiente de inscripción en dicho Registro.
Cada departamento puede tener uno o varios propietarios o propietarias. En caso de pertenecer a varios, los interesados designarán a una persona para el ejercicio de todos sus derechos y el cumplimiento de todas sus obligaciones; esta designación deberá ser comunicada a la Comunidad. En caso de ausencia de designación o de la comunicación correspondiente, las convocatorias, actas y resoluciones se notificarán a uno cualquiera de ellos.
En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.
Artículo 9. Derechos de los propietarios y propietarias
Los propietarios de cada departamento gozan de los siguientes derechos:
a) De propiedad singular y exclusiva y, por tanto, de uso y disfrute de su parte privativa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad.
b) A efectuar en esta parte cuantas obras tenga por convenientes, siempre que estas no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior ni perjudiquen los derechos de otro propietario o propietaria. En todo caso, deberá comunicar al Presidente de la Comunidad su intención de efectuar las citadas obras. Si las obras afectan o modifican elementos comunes del edificio, deberá contar con la previa autorización expresa, por unanimidad y escrita de la Junta de propietarios.
c) De uso y disfrute de los elementos comunes, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad. Este uso deberá efectuarse de forma conforme al destino de dichos elementos comunes, sin perjudicar el interés de la Comunidad ni impedir su uso por los demás propietarios y propietarias.
d) En su caso, de uso privativo de los elementos comunes que se le hayan atribuido de dicha manera.
e) A emitir su voto en las Juntas de propietarios, siempre que se encuentre al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, así como, en todo caso, de participar en sus deliberaciones.
Artículo 10. Obligaciones de los propietarios y propietarias
Los propietarios de cada departamento deberán respetar las siguientes obligaciones:
a) Respetar los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de estos.
b) Mantener en buen estado de conservación su departamento y las demás instalaciones sobre las cuales tenga atribuido su uso privativo, de manera que no se perjudique a la Comunidad, a otros propietarios o propietarias o a terceros.
c) Consentir en su departamento las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres imprescindibles a las que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en las condiciones previstas en ese mismo artículo.
d) Permitir el acceso a su departamento a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.
e) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en su relación con los demás titulares. Cada propietario responderá ante los demás propietarios, ante la Comunidad y ante terceros de las infracciones cometidas y de los daños o deterioros causados por culpa en los elementos comunes o en cualquier elemento privativo, así como de las sanciones que por demora en la ejecución de obras impongan las Administraciones Públicas. La Junta de propietarios podrá acordar la realización de obras a costa del propietario si este no las iniciare dentro de los quince días siguientes de ser requerido para ello.
f) Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo, de conformidad con lo establecido en los presentes Estatutos y/o a lo acordado posteriormente en Junta de propietarios, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
g) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de propietarios, destinado a las obras de reparación y conservación de la finca y, en su caso, a las obras de rehabilitación de esta.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad, por un medio que permita tener constancia de su recepción, su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la Comunidad.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria, por un medio que permita tener constancia de su recepción, la venta o adquisición del departamento o la transmisión de partes indivisas de este.
Artículo 11. Prohibiciones
Cada propietario u ocupante podrá ejercer las actividades que estime convenientes dentro de su departamento, salvo las que produzcan cualquier tipo de ruido, olor, contaminación y, en general, las previstas en el artículo 7 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal con las consecuencias descritas en dicho artículo.
Además, queda expresamente prohibido a los propietarios y propietarias, así como a los ocupantes de las viviendas:
a) Instalar máquinas o instalaciones que produzcan ruido a los demás propietarios, así como la realización de cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que ya disfrute de la licencia administrativa correspondiente.
b) Alterar la actual distribución de huecos exteriores a las fachadas o escaleras comunes o abrir otros nuevos, salvo lo reconocido en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal con relación a la garantía de accesibilidad universal para las personas con discapacidad o mayores de 70 años.
c) Instalar anuncios en las fachadas, o colocar objetos en las mismas.
d) Modificar en lo más mínimo la decoración y ornamentación de las fachadas interiores o exteriores.
e) Variar la estructura de su entidad en cuanto a la consolidación y seguridad de las partes comunes.
f) Dejar en el portal del inmueble, más tiempo del necesario para la carga y descarga, cajones, fardos o mercancías. Igualmente se prohíbe acumular mercancías o cualesquiera otros enseres en los rellanos de las escaleras o en cualquier parte común.
g) Salvo en el portal del edificio, en el lugar destinado al efecto, y en la puerta del departamento correspondiente, colocar placas comerciales o profesionales. Al objeto de que las placas se ajusten a un mismo formato y así conseguir la estética propia y adecuada al portal del edificio, se dará cuenta al Presidente de la Comunidad con carácter previo a su instalación.
h) Encargar al empleado de la finca trabajos particulares, salvo los urgentes o de pura cortesía. Esta prohibición se impone con el fin de que el empleado de la finca pueda cumplir con diligencia las funciones propias de su cargo.
No obstante, la Junta de propietarios podrá decidir por mayoría añadir cualquier otra prohibición, o levantar alguna o algunas de las prohibiciones antes señaladas, siempre que no haya perjuicio para el interés común.
TÍTULO V. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Y ADOPCIÓN DE ACUERDOS
Artículo 12. Órganos de la Comunidad
La Comunidad estará regida por:
a) La Junta de propietarios y propietarias
b) El Presidente o Presidenta
c) El Vicepresidente o Vicepresidenta, si así lo nombra la Junta
d) El Secretario o Secretaria
e) El Administrador o Administradora
Capítulo I. Junta de propietarios
Artículo 13. Funciones de la Junta de propietarios
De conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de las viviendas formulen contra la actuación de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, así como las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras, ordinarias o extraordinarias, de reparación de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador o Administradora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 apartado c de la Ley de Propiedad Horizontal.
d) Aprobar o reformar los presentes Estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 14. Reuniones de la Junta de propietarios
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en su caso, designar los cargos de los órganos de gobierno. También se reunirá en las demás ocasiones en las que lo considere conveniente el Presidente o Presidenta o lo pida la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación.
Artículo 15. 822828522585 5 858 852258 52 252282255828
25 822828522585 52 858 852258 85 5555 28 2528852222 2 2528852225 2, 22 85 5222822, 828 2522222528 52 85 5252822, 822 8258858822 522588555 52 828 5852228 5 255255, 5255, 585 2 85255 52 85 85225 22 852 2825 82 828285555 22 2582255 822828522585 2, 22 8582 52 22 822855585 85 2522585 52 828 252282255828 852 52252822222 85 2522585 52 858 852258 52 2552888258822, 22 8225255 822828522585. 52 8582 52 22 822585582 28 85255, 585 2 5255 52 85 8225255 822828522585, 2825 528255 825 2528522222 822828555, 522252 52 828 2852 5858 252555828 8825822228 5 85 85225 22 828285555.
25 822828522585 82 222522555 225 2885822 22 28 522888882 852 5588252 528822552 8555 25228225582 2 25228225585, 52 82222528555 822 82 588252822 225 85 222 52 252282555 8258222258 2 225 828 552885828 5 2 28 52 828 252822228 582525228. 52 85 822828522585 82 5555 8228255 85 52858822 52 252282255828 2 252282255858 852 22 28222 58 825582222 22 28 2522 52 858 525558 822 55825222885 52 85 258858822 528 5252852 52 8222, 82222522 5 82 588252822 22 28 55288582 22 52552552 5 52 85 222 52 252282555 8258222258.
La convocatoria a la Junta ordinaria anual se enviará a los propietarios y propietarias con una antelación de al menos seis días, salvo si se trata de la segunda convocatoria, caso en el cual la antelación deberá ser de al menos tres días. En el caso de las Juntas extraordinarias, la convocatoria se realizará con la antelación que sea posible para que esta pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Artículo 16. Asistencia a la Junta de propietarios
La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal o por representación, legal o voluntaria, acreditándose esta representación por escrito firmado por el propietario o propietaria y enviado al Presidente o Presidenta.
En caso de que el departamento pertenezca "pro indiviso" a varios propietarios, los interesados designarán a un representante para asistir y votar en las Juntas. En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.
Los titulares que se encuentren al corriente en el pago o depósito de las cuotas al momento de iniciarse la Junta de propietarios, tendrán derecho a voto en esta. Los que no lo estén, podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho a voto.
Artículo 17. Adopción de acuerdos por la Junta de propietarios
De conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para ser válidos, los acuerdos deberán ser adoptados por:
a) Unanimidad, en el caso de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los presentes Estatutos, salvo en los casos contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
b) Mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación en los siguientes casos, contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso si suponen la modificación del título constitutivo o de los presentes Estatutos:
i. el establecimiento o supresión de portería, conserjería, vigilancia y servicios comunes;
ii. el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico en el inmueble; y
iii. el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, salvo si tienen un aprovechamiento privativo, caso en el cual será necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación y los cuales no podrán repercutir los costes al resto de propietarios.
c) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y para el establecimiento de los servicios de ascensor.
d) El voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación para la instalación o adaptación de sistemas de telecomunicación o nuevas energías. Quienes no voten a favor no estarán obligados a abonar importe alguno, salvo que soliciten acceso al nuevo servicio, para lo cual deberán abonar el importe que les hubiera correspondido más los intereses legales.
e) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, para el resto de los acuerdos. En segunda convocatoria, los acuerdos serán adoptados válidamente por la mayoría de los asistentes, siempre que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los asistentes.
Para la adopción de los acuerdos de las Juntas de propietarios, se computarán como favorables los votos de los propietarios y propietarias ausentes a la Junta pero notificados de la convocatoria, y que no se opusieran en el plazo de 30 días desde la adopción del acuerdo, de conformidad con el artículo 17 apartado 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando no se pudieran conseguir las mayorías previstas en los párrafos anteriores, podrá instarse dentro de los 30 días a partir de la segunda reunión de la Junta, la intervención judicial en la forma que determina el artículo 17 apartado 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 18. Impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios
Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios son inmediatamente ejecutivos y obligan a todos los propietarios y propietarias. Sin embargo, estos podrán ser impugnados judicialmente por los propietarios y propietarias en los plazos y formas señalados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 19. Documentación de las Juntas de propietarios
Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el Libro de actas, foliado y sellado por el Registro de la propiedad en el que se encuentra inscrito el inmueble. De cada sesión se levantará un acta, que respetará el contenido establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y será firmada por el Presidente o Presidenta y el Secretario o Secretaria.
El acta será comunicada a los propietarios y propietarias siguiendo el mismo procedimiento que el utilizado para la comunicación de la convocatoria a la Junta.
Capítulo II. Otros órganos de gobierno de la Comunidad
Artículo 20. Presidente o Presidenta de la Comunidad
El Presidente o Presidenta, que será nombrado entre los propietarios y propietarias mediante turno rotatorio, ostentará la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, presidirá las reuniones de la Junta de propietarios, ejecutará y hará cumplir sus acuerdos y ejercerá el resto de las funciones que le encomienda la Ley de Propiedad Horizontal.
La aceptación del cargo de Presidente o Presidenta es obligatoria, sin perjuicio de la acción judicial establecida en el artículo 13 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 21. Vicepresidente o Vicepresidenta de la Comunidad
Al Vicepresidente o Vicepresidenta, en caso de que la Junta de propietarios decida su nombramiento, le corresponderán las facultades recogidas en el artículo 13 apartado 4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Su designación se efectuará respetando el procedimiento establecido para el nombramiento del Presidente o Presidenta de la Comunidad.
Artículo 22. Secretario o Secretaria de la Comunidad
Al Secretario o Secretaria le corresponde conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones de la Junta, custodiar los Libros de actas y de contabilidad, expedir certificaciones, con el visto bueno del Presidente o Presidenta, así como aquellas otras funciones que le atribuya la legislación vigente.
Artículo 23. Administrador o Administradora de la Comunidad
Al Administrador o Administradora le corresponden las siguientes facultades:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o Presidenta o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario o Secretaria de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
f) Todas las demás funciones que le sean atribuidas por la Junta de propietarios.
Artículo 24. Duración de los cargos
El nombramiento de los órganos de gobierno se hace por el plazo de un año a contar desde la fecha de inicio del cargo, con posibilidad de reelección. Las personas nombradas continuarán en el ejercicio de su cargo hasta la toma de posesión de los nuevamente elegidos.
TÍTULO VI. OBLIGACIONES ECONÓMICAS DE LOS PROPIETARIOS Y SU RECLAMACIÓN
Artículo 25. Gastos privativos
Los arbitrios, contribuciones, impuestos, seguros o indemnizaciones, ya sean presentes o futuros, que graven de forma independiente cada departamento, serán sufragados de forma exclusiva e independiente por el propietario o propietaria correspondiente.
Artículo 26. Gastos comunes
Cada propietario y propietaria deberá abonar el importe que le corresponda en los gastos e impuestos comunes, una vez fijado por la Junta de acuerdo con lo previsto en el título constitutivo y en los presentes Estatutos. El departamento correspondiente, cualquiera que sea su propietario o propietaria, está afecto al pago de los gastos producidos en los últimos tres años y al de la parte vencida de la anualidad corriente; además, este débito a favor de la Comunidad tiene la consideración de preferente frente a cualquier otro, de conformidad con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El abono de las cantidades anuales que los propietarios y propietarias deben satisfacer de acuerdo con el presupuesto ordinario se hará al Administrador o Administradora una vez al mes, concretamente dentro de los 15 primeros días del mes correspondiente. El Administrador o Administradora expedirá los recibos que correspondan contra la entrega de cualquier cantidad. Será obligación de los propietarios y propietarias exigir la entrega de dichos recibos y que en ellos se especifique el destino de los pagos.
En caso de impago de estas cantidades, el Administrador o Administradora está autorizado para reclamar judicialmente su pago. Para dicho reclamo, se expedirá certificación del acuerdo de la Junta que deje constancia de que el propietario moroso ha sido notificado con anterioridad.
Las cuotas no satisfechas dentro del plazo devengarán de forma automática el interés legal del dinero dividido por 365 por cada día de retraso, a favor de la Comunidad; sin perjuicio, de los recargos a que de lugar su morosidad en favor del Estado, la provincia o el municipio.
Artículo 27. 852225 825582222 52 85 822528555
25 822528555 585855 525 852225 825582222 22 52 85282 2 8525 52 85 828588555. 5825 852225 282555 5 222852 52 85 85225 52 252282255828, 2 2555 85 52285555 52 8522855528 52 2825 852225 8255 228285582 852 828 2582228 55252 8852 28525528 225 28 2528852222 2 2528852225, 2 28 8528288255525 2 85282882555255.
52 8828555 52 28852 52 82252828 2 258228, 2 82 82282585552 52 22525 25522555 828 2582828852228 52 25228 2 82252828.
Artículo 28. 22252 52 5282585
52 85 822528555 25882855 52 22252 52 5282585 2555 5222525 858 28558 52 822825858822 2 5225558822 52 85 28285 2, 22 85 8582, 2555 858 28558 52 52558888258822. 5822 22252 282555 522552 22 2252 2222222 822 525 85228555 852 22 282252 8582 22555 825 82225825 58 88282 225 882222 528 582822 25285252822 255825582 52528552, 225 82 8558 828 258228 528 28822 82552 522528228 22585222 252858 52555258.
Artículo 29. Seguro del inmueble
La Comunidad de Propietarios concertará, con cargo al fondo de reserva, una Póliza Multirriesgo para asegurar el edificio. La Junta de propietarios fijará, por régimen de mayoría, la entidad aseguradora así como el capital asegurado, con obligación de participar según la cuota todos los propietarios y propietarias, aunque tengan su propio seguro individual.
Las primas devengadas del seguro se ajustarán a la revalorización anual automática. Sin embargo, estas deben someterse al menos cada dos años al acuerdo de revisión con el objeto de que la valoración continúe ajustándose a la realidad.
TÍTULO VII. RESPONSABILIDADES FRENTE A TERCEROS
Artículo 30. Responsabilidades frente a terceros
La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros; sin embargo, el acreedor frente a la Comunidad podrá dirigirse directamente, y previo requerimiento, contra el propietario moroso.
TÍTULO VIII. MODIFICACIONES EN LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Artículo 31. Agrupaciones y segregaciones
Los propietarios y propietarias se reservan la facultad de agrupar o segregar las viviendas, creando otras nuevas de mayor o o menor superficie, y cuyas cuotas de participación serán asignadas por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Incluso podrán agruparse y comunicarse las de plantas contiguas. Estas obras de comunicación deberán venir firmadas por un arquitecto o arquitecta que se hará responsable ante la Comunidad de las consecuencias que la ejecución vertical tenga sobre las partes comunes del edificio.
Artículo 32. Mejoras
Ningún propietario ni propietaria podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante estas instalaciones, servicios o mejoras podrán acordarse en Junta de propietarios en las condiciones previstas en el artículo 17 apartado 4.
TÍTULO IX. DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Artículo 33. Disolución de la Comunidad de propietarios
Esta Comunidad se disolverá por:
a) La destrucción del edificio, salvo que la Junta acuerde por unanimidad su reconstrucción. La destrucción del edificio se estima producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por ciento del valor de la finca al tiempo del siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
b) La conversión de la propiedad horizontal en copropiedad o propiedad ordinarias.
En ________, a ________.
ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DEL EDIFICIO SITO EN ________
La Comunidad de Propietarios del inmueble sito en ________, destinado a viviendas, y cuya escritura de División Horizontal está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de ________, con los siguientes datos: ________, se regirá por lo previsto en los artículos 392 y siguientes del Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, la "Ley de Propiedad Horizontal"), por su título constitutivo, y en lo en ellos no previsto expresamente, por las normas que a continuación se redactan.
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto y duración
Los presentes Estatutos dictan las normas por las cuales se regirá la propiedad horizontal de esta Comunidad de Propietarios, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. De conformidad con dicha disposición legal, su objeto serán las reglas para el ejercicio del derecho de los propietarios, en relación con el uso y destino del edificio, así como las instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparación del referido inmueble.
Estos estatutos afectarán a los propietarios actuales y futuros, formando parte integrante de sus títulos de propiedad, y serán inscritos en el Registro de la Propiedad para surtir plenos efectos frente a terceros. Asimismo, las disposiciones de estos Estatutos son de cumplimiento obligatorio para todos los ocupantes, convivan o no con el propietario o propietaria, de las viviendas que componen el inmueble, por lo que se deberá hacer mención de estos en todos los actos de transmisión, gravamen, usufructo y arrendamiento de las mismas.
La duración de los presentes Estatutos será indefinida.
Artículo 2. Domicilio a efecto de notificaciones de los propietarios y propietarias
Los propietarios y propietarias de viviendas designarán obligatoriamente un domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones judiciales o extrajudiciales, mediante su comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad. En defecto de esta comunicación, se entiende designado el departamento perteneciente al propietario o propietaria correspondiente, siendo por tanto, válidos a todos los efectos los requerimientos y notificaciones efectuados en el mismo.
Artículo 3. Cesión del uso de las viviendas
Los propietarios de viviendas que cedan su uso a terceros responderán de forma directa o solidaria por todos los daños cometidos por los ocupantes de las mismas, convivan o no con ellos.
Sin perjuicio de la responsabilidad del propietario o propietaria, se deberá hacer constar al ocupante en este tipo de derechos reales, arrendamientos o cesiones gratuitas u onerosas, el contenido de los presentes Estatutos y, en su caso, de las Normas de convivencia, para que tenga conocimiento de sus derechos y obligaciones.
TÍTULO II. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Artículo 4. Elementos comunes
Son elementos comunes aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, razón por la cual sirven para el uso de todos los comuneros y comuneras. Estos elementos son enumerados por la constitución de la División Horizontal, así como por el artículo 396 del Código civil, y comprenden los siguientes:
a) El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
b) Elementos estructurales, tales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
c) Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
d) El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, montacargas, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo.
e) Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
f) Las conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, y detección y prevención de incendios.
g) Hasta la entrada al espacio privativo, las conducciones y canalizaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.
h) La decoración de las fachadas, portales y demás elementos comunes, incluida la pintura de la parte externa de las puertas de entrada a cada departamento y la exterior de todas las puertas, rejas, balcones y ventanas.
i) Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Por acuerdo mayoritario, la Junta podrá modificar el uso o utilización de los elementos comunes, siempre que esta modificación no vaya en contra de las disposiciones legales o de las contenidas en la escritura de División Horizontal.
El ascensor debe utilizarse respetando lo acordado por la Junta de propietarios. Este acuerdo podrá reglamentar su uso, pero no podrá imponer limitaciones a su disfrute. La utilización del montacargas también deberá respetar lo acordado por la Junta de propietarios, respetando las mismas condiciones que en el caso del ascensor. En todo caso, este debe utilizarse para el movimiento de enseres, plantas, animales y la ejecución de obras en la finca, respetando siempre las limitaciones de carga que constan en su cabina.
Artículo 5. Elementos privativos
De conformidad con el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y la escritura de División Horizontal, es propiedad privativa de los dueños o dueñas de cada departamento, todo aquello que se encuentre comprendido en el recinto o espacio de este, exceptuando únicamente las paredes maestras y las medianeras, los tubos o canalizaciones de agua y electricidad, que prestan servicio a todos los propietarios y propietarias, incluso si estos pasan por el interior de las partes privativas.
En este sentido, corresponde a la propiedad del dueño o dueña de cada departamento todos los otros elementos que se encuentren al interior del mismo, tales como las puertas, ventanas, tabiques, enlucidos, pavimento, pinturas, aseos, instalaciones sanitarias, y canalizaciones, que prestan servicio exclusivamente al propietario o propietaria, es decir, hasta las conducciones generales ascendentes o descendentes.
Igualmente, corresponden a la propiedad privativa de cada dueño o dueña los anejos señalados expresamente en el título constitutivo de la propiedad horizontal, incluso si estos se encuentran situados fuera del recinto o espacio del departamento correspondiente.
Cada propietario o propietaria tendrá la plena propiedad de su departamento, con las limitaciones que se establecen en la Ley, en la escritura de División Horizontal, y en los presentes Estatutos, de acuerdo a los cuales los propietarios y propietarias no podrán:
a) Alterar la configuración de puertas y ventanas, ni pintarlas de un color distinto al existente o al acordado por la Comunidad.
b) Cubrir, total o parcialmente, patios comunes y terrazas, sean o no privativas.
c) Instalar toldos o cortinas exteriores, sin el previo acuerdo de la Junta en cuanto a su forma y color.
TÍTULO III. CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
Artículo 6. Cuotas de participación
De conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente, en el título constitutivo y en los presentes Estatutos, el inmueble está dividido jurídicamente en propiedad horizontal en viviendas independientes, susceptibles de aprovechamiento autónomo y de propiedad separada, cuya propiedad lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo necesarios para su adecuado uso y disfrute.
A efectos de la participación en los elementos comunes, es decir, en las cargas y beneficios en razón de la Comunidad, y a los demás efectos previstos por la Ley, a cada departamento le corresponde la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Estas cuotas de participación han sido atribuidas con relación al valor del inmueble y se refieren a centésimas del mismo.
Se consideran cargas y beneficios en razón de la Comunidad aquellos tributos, cargas y responsabilidades necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización, así como la adopción de acuerdos en la Junta de propietarios.
Artículo 7. Variación de las cuotas de participación
Las mejoras o menoscabos de cada departamento no alterarán la cuota de participación atribuida. Las cuotas de participación solo podrán variarse por acuerdo unánime de la Junta de propietarios, salvo en el caso de los supuestos especiales previstos en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
TÍTULO IV. TITULAR, DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
Artículo 8. Titular del departamento
Se considerará titular del departamento a aquel o aquella que lo justifique mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, o bien por título público pendiente de inscripción en dicho Registro.
Cada departamento puede tener uno o varios propietarios o propietarias. En caso de pertenecer a varios, los interesados designarán a una persona para el ejercicio de todos sus derechos y el cumplimiento de todas sus obligaciones; esta designación deberá ser comunicada a la Comunidad. En caso de ausencia de designación o de la comunicación correspondiente, las convocatorias, actas y resoluciones se notificarán a uno cualquiera de ellos.
En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.
Artículo 9. Derechos de los propietarios y propietarias
Los propietarios de cada departamento gozan de los siguientes derechos:
a) De propiedad singular y exclusiva y, por tanto, de uso y disfrute de su parte privativa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad.
b) A efectuar en esta parte cuantas obras tenga por convenientes, siempre que estas no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior ni perjudiquen los derechos de otro propietario o propietaria. En todo caso, deberá comunicar al Presidente de la Comunidad su intención de efectuar las citadas obras. Si las obras afectan o modifican elementos comunes del edificio, deberá contar con la previa autorización expresa, por unanimidad y escrita de la Junta de propietarios.
c) De uso y disfrute de los elementos comunes, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad. Este uso deberá efectuarse de forma conforme al destino de dichos elementos comunes, sin perjudicar el interés de la Comunidad ni impedir su uso por los demás propietarios y propietarias.
d) En su caso, de uso privativo de los elementos comunes que se le hayan atribuido de dicha manera.
e) A emitir su voto en las Juntas de propietarios, siempre que se encuentre al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, así como, en todo caso, de participar en sus deliberaciones.
Artículo 10. Obligaciones de los propietarios y propietarias
Los propietarios de cada departamento deberán respetar las siguientes obligaciones:
a) Respetar los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de estos.
b) Mantener en buen estado de conservación su departamento y las demás instalaciones sobre las cuales tenga atribuido su uso privativo, de manera que no se perjudique a la Comunidad, a otros propietarios o propietarias o a terceros.
c) Consentir en su departamento las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres imprescindibles a las que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en las condiciones previstas en ese mismo artículo.
d) Permitir el acceso a su departamento a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.
e) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en su relación con los demás titulares. Cada propietario responderá ante los demás propietarios, ante la Comunidad y ante terceros de las infracciones cometidas y de los daños o deterioros causados por culpa en los elementos comunes o en cualquier elemento privativo, así como de las sanciones que por demora en la ejecución de obras impongan las Administraciones Públicas. La Junta de propietarios podrá acordar la realización de obras a costa del propietario si este no las iniciare dentro de los quince días siguientes de ser requerido para ello.
f) Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo, de conformidad con lo establecido en los presentes Estatutos y/o a lo acordado posteriormente en Junta de propietarios, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
g) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de propietarios, destinado a las obras de reparación y conservación de la finca y, en su caso, a las obras de rehabilitación de esta.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad, por un medio que permita tener constancia de su recepción, su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la Comunidad.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria, por un medio que permita tener constancia de su recepción, la venta o adquisición del departamento o la transmisión de partes indivisas de este.
Artículo 11. Prohibiciones
Cada propietario u ocupante podrá ejercer las actividades que estime convenientes dentro de su departamento, salvo las que produzcan cualquier tipo de ruido, olor, contaminación y, en general, las previstas en el artículo 7 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal con las consecuencias descritas en dicho artículo.
Además, queda expresamente prohibido a los propietarios y propietarias, así como a los ocupantes de las viviendas:
a) Instalar máquinas o instalaciones que produzcan ruido a los demás propietarios, así como la realización de cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que ya disfrute de la licencia administrativa correspondiente.
b) Alterar la actual distribución de huecos exteriores a las fachadas o escaleras comunes o abrir otros nuevos, salvo lo reconocido en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal con relación a la garantía de accesibilidad universal para las personas con discapacidad o mayores de 70 años.
c) Instalar anuncios en las fachadas, o colocar objetos en las mismas.
d) Modificar en lo más mínimo la decoración y ornamentación de las fachadas interiores o exteriores.
e) Variar la estructura de su entidad en cuanto a la consolidación y seguridad de las partes comunes.
f) Dejar en el portal del inmueble, más tiempo del necesario para la carga y descarga, cajones, fardos o mercancías. Igualmente se prohíbe acumular mercancías o cualesquiera otros enseres en los rellanos de las escaleras o en cualquier parte común.
g) Salvo en el portal del edificio, en el lugar destinado al efecto, y en la puerta del departamento correspondiente, colocar placas comerciales o profesionales. Al objeto de que las placas se ajusten a un mismo formato y así conseguir la estética propia y adecuada al portal del edificio, se dará cuenta al Presidente de la Comunidad con carácter previo a su instalación.
h) Encargar al empleado de la finca trabajos particulares, salvo los urgentes o de pura cortesía. Esta prohibición se impone con el fin de que el empleado de la finca pueda cumplir con diligencia las funciones propias de su cargo.
No obstante, la Junta de propietarios podrá decidir por mayoría añadir cualquier otra prohibición, o levantar alguna o algunas de las prohibiciones antes señaladas, siempre que no haya perjuicio para el interés común.
TÍTULO V. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Y ADOPCIÓN DE ACUERDOS
Artículo 12. Órganos de la Comunidad
La Comunidad estará regida por:
a) La Junta de propietarios y propietarias
b) El Presidente o Presidenta
c) El Vicepresidente o Vicepresidenta, si así lo nombra la Junta
d) El Secretario o Secretaria
e) El Administrador o Administradora
Capítulo I. Junta de propietarios
Artículo 13. Funciones de la Junta de propietarios
De conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de las viviendas formulen contra la actuación de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, así como las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras, ordinarias o extraordinarias, de reparación de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador o Administradora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 apartado c de la Ley de Propiedad Horizontal.
d) Aprobar o reformar los presentes Estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 14. Reuniones de la Junta de propietarios
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en su caso, designar los cargos de los órganos de gobierno. También se reunirá en las demás ocasiones en las que lo considere conveniente el Presidente o Presidenta o lo pida la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación.
Artículo 15. 822828522585 5 858 852258 52 252282255828
25 822828522585 52 858 852258 85 5555 28 2528852222 2 2528852225 2, 22 85 5222822, 828 2522222528 52 85 5252822, 822 8258858822 522588555 52 828 5852228 5 255255, 5255, 585 2 85255 52 85 85225 22 852 2825 82 828285555 22 2582255 822828522585 2, 22 8582 52 22 822855585 85 2522585 52 828 252282255828 852 52252822222 85 2522585 52 858 852258 52 2552888258822, 22 8225255 822828522585. 52 8582 52 22 822585582 28 85255, 585 2 5255 52 85 8225255 822828522585, 2825 528255 825 2528522222 822828555, 522252 52 828 2852 5858 252555828 8825822228 5 85 85225 22 828285555.
25 822828522585 82 222522555 225 2885822 22 28 522888882 852 5588252 528822552 8555 25228225582 2 25228225585, 52 82222528555 822 82 588252822 225 85 222 52 252282555 8258222258 2 225 828 552885828 5 2 28 52 828 252822228 582525228. 52 85 822828522585 82 5555 8228255 85 52858822 52 252282255828 2 252282255858 852 22 28222 58 825582222 22 28 2522 52 858 525558 822 55825222885 52 85 258858822 528 5252852 52 8222, 82222522 5 82 588252822 22 28 55288582 22 52552552 5 52 85 222 52 252282555 8258222258.
La convocatoria a la Junta ordinaria anual se enviará a los propietarios y propietarias con una antelación de al menos seis días, salvo si se trata de la segunda convocatoria, caso en el cual la antelación deberá ser de al menos tres días. En el caso de las Juntas extraordinarias, la convocatoria se realizará con la antelación que sea posible para que esta pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Artículo 16. Asistencia a la Junta de propietarios
La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal o por representación, legal o voluntaria, acreditándose esta representación por escrito firmado por el propietario o propietaria y enviado al Presidente o Presidenta.
En caso de que el departamento pertenezca "pro indiviso" a varios propietarios, los interesados designarán a un representante para asistir y votar en las Juntas. En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.
Los titulares que se encuentren al corriente en el pago o depósito de las cuotas al momento de iniciarse la Junta de propietarios, tendrán derecho a voto en esta. Los que no lo estén, podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho a voto.
Artículo 17. Adopción de acuerdos por la Junta de propietarios
De conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para ser válidos, los acuerdos deberán ser adoptados por:
a) Unanimidad, en el caso de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los presentes Estatutos, salvo en los casos contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
b) Mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación en los siguientes casos, contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso si suponen la modificación del título constitutivo o de los presentes Estatutos:
i. el establecimiento o supresión de portería, conserjería, vigilancia y servicios comunes;
ii. el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico en el inmueble; y
iii. el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, salvo si tienen un aprovechamiento privativo, caso en el cual será necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación y los cuales no podrán repercutir los costes al resto de propietarios.
c) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y para el establecimiento de los servicios de ascensor.
d) El voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación para la instalación o adaptación de sistemas de telecomunicación o nuevas energías. Quienes no voten a favor no estarán obligados a abonar importe alguno, salvo que soliciten acceso al nuevo servicio, para lo cual deberán abonar el importe que les hubiera correspondido más los intereses legales.
e) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, para el resto de los acuerdos. En segunda convocatoria, los acuerdos serán adoptados válidamente por la mayoría de los asistentes, siempre que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los asistentes.
Para la adopción de los acuerdos de las Juntas de propietarios, se computarán como favorables los votos de los propietarios y propietarias ausentes a la Junta pero notificados de la convocatoria, y que no se opusieran en el plazo de 30 días desde la adopción del acuerdo, de conformidad con el artículo 17 apartado 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando no se pudieran conseguir las mayorías previstas en los párrafos anteriores, podrá instarse dentro de los 30 días a partir de la segunda reunión de la Junta, la intervención judicial en la forma que determina el artículo 17 apartado 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 18. Impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios
Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios son inmediatamente ejecutivos y obligan a todos los propietarios y propietarias. Sin embargo, estos podrán ser impugnados judicialmente por los propietarios y propietarias en los plazos y formas señalados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 19. Documentación de las Juntas de propietarios
Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el Libro de actas, foliado y sellado por el Registro de la propiedad en el que se encuentra inscrito el inmueble. De cada sesión se levantará un acta, que respetará el contenido establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y será firmada por el Presidente o Presidenta y el Secretario o Secretaria.
El acta será comunicada a los propietarios y propietarias siguiendo el mismo procedimiento que el utilizado para la comunicación de la convocatoria a la Junta.
Capítulo II. Otros órganos de gobierno de la Comunidad
Artículo 20. Presidente o Presidenta de la Comunidad
El Presidente o Presidenta, que será nombrado entre los propietarios y propietarias mediante turno rotatorio, ostentará la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, presidirá las reuniones de la Junta de propietarios, ejecutará y hará cumplir sus acuerdos y ejercerá el resto de las funciones que le encomienda la Ley de Propiedad Horizontal.
La aceptación del cargo de Presidente o Presidenta es obligatoria, sin perjuicio de la acción judicial establecida en el artículo 13 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 21. Vicepresidente o Vicepresidenta de la Comunidad
Al Vicepresidente o Vicepresidenta, en caso de que la Junta de propietarios decida su nombramiento, le corresponderán las facultades recogidas en el artículo 13 apartado 4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Su designación se efectuará respetando el procedimiento establecido para el nombramiento del Presidente o Presidenta de la Comunidad.
Artículo 22. Secretario o Secretaria de la Comunidad
Al Secretario o Secretaria le corresponde conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones de la Junta, custodiar los Libros de actas y de contabilidad, expedir certificaciones, con el visto bueno del Presidente o Presidenta, así como aquellas otras funciones que le atribuya la legislación vigente.
Artículo 23. Administrador o Administradora de la Comunidad
Al Administrador o Administradora le corresponden las siguientes facultades:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o Presidenta o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario o Secretaria de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
f) Todas las demás funciones que le sean atribuidas por la Junta de propietarios.
Artículo 24. Duración de los cargos
El nombramiento de los órganos de gobierno se hace por el plazo de un año a contar desde la fecha de inicio del cargo, con posibilidad de reelección. Las personas nombradas continuarán en el ejercicio de su cargo hasta la toma de posesión de los nuevamente elegidos.
TÍTULO VI. OBLIGACIONES ECONÓMICAS DE LOS PROPIETARIOS Y SU RECLAMACIÓN
Artículo 25. Gastos privativos
Los arbitrios, contribuciones, impuestos, seguros o indemnizaciones, ya sean presentes o futuros, que graven de forma independiente cada departamento, serán sufragados de forma exclusiva e independiente por el propietario o propietaria correspondiente.
Artículo 26. Gastos comunes
Cada propietario y propietaria deberá abonar el importe que le corresponda en los gastos e impuestos comunes, una vez fijado por la Junta de acuerdo con lo previsto en el título constitutivo y en los presentes Estatutos. El departamento correspondiente, cualquiera que sea su propietario o propietaria, está afecto al pago de los gastos producidos en los últimos tres años y al de la parte vencida de la anualidad corriente; además, este débito a favor de la Comunidad tiene la consideración de preferente frente a cualquier otro, de conformidad con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El abono de las cantidades anuales que los propietarios y propietarias deben satisfacer de acuerdo con el presupuesto ordinario se hará al Administrador o Administradora una vez al mes, concretamente dentro de los 15 primeros días del mes correspondiente. El Administrador o Administradora expedirá los recibos que correspondan contra la entrega de cualquier cantidad. Será obligación de los propietarios y propietarias exigir la entrega de dichos recibos y que en ellos se especifique el destino de los pagos.
En caso de impago de estas cantidades, el Administrador o Administradora está autorizado para reclamar judicialmente su pago. Para dicho reclamo, se expedirá certificación del acuerdo de la Junta que deje constancia de que el propietario moroso ha sido notificado con anterioridad.
Las cuotas no satisfechas dentro del plazo devengarán de forma automática el interés legal del dinero dividido por 365 por cada día de retraso, a favor de la Comunidad; sin perjuicio, de los recargos a que de lugar su morosidad en favor del Estado, la provincia o el municipio.
Artículo 27. 852225 825582222 52 85 822528555
25 822528555 585855 525 852225 825582222 22 52 85282 2 8525 52 85 828588555. 5825 852225 282555 5 222852 52 85 85225 52 252282255828, 2 2555 85 52285555 52 8522855528 52 2825 852225 8255 228285582 852 828 2582228 55252 8852 28525528 225 28 2528852222 2 2528852225, 2 28 8528288255525 2 85282882555255.
52 8828555 52 28852 52 82252828 2 258228, 2 82 82282585552 52 22525 25522555 828 2582828852228 52 25228 2 82252828.
Artículo 28. 22252 52 5282585
52 85 822528555 25882855 52 22252 52 5282585 2555 5222525 858 28558 52 822825858822 2 5225558822 52 85 28285 2, 22 85 8582, 2555 858 28558 52 52558888258822. 5822 22252 282555 522552 22 2252 2222222 822 525 85228555 852 22 282252 8582 22555 825 82225825 58 88282 225 882222 528 582822 25285252822 255825582 52528552, 225 82 8558 828 258228 528 28822 82552 522528228 22585222 252858 52555258.
Artículo 29. Seguro del inmueble
La Comunidad de Propietarios concertará, con cargo al fondo de reserva, una Póliza Multirriesgo para asegurar el edificio. La Junta de propietarios fijará, por régimen de mayoría, la entidad aseguradora así como el capital asegurado, con obligación de participar según la cuota todos los propietarios y propietarias, aunque tengan su propio seguro individual.
Las primas devengadas del seguro se ajustarán a la revalorización anual automática. Sin embargo, estas deben someterse al menos cada dos años al acuerdo de revisión con el objeto de que la valoración continúe ajustándose a la realidad.
TÍTULO VII. RESPONSABILIDADES FRENTE A TERCEROS
Artículo 30. Responsabilidades frente a terceros
La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros; sin embargo, el acreedor frente a la Comunidad podrá dirigirse directamente, y previo requerimiento, contra el propietario moroso.
TÍTULO VIII. MODIFICACIONES EN LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Artículo 31. Agrupaciones y segregaciones
Los propietarios y propietarias se reservan la facultad de agrupar o segregar las viviendas, creando otras nuevas de mayor o o menor superficie, y cuyas cuotas de participación serán asignadas por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Incluso podrán agruparse y comunicarse las de plantas contiguas. Estas obras de comunicación deberán venir firmadas por un arquitecto o arquitecta que se hará responsable ante la Comunidad de las consecuencias que la ejecución vertical tenga sobre las partes comunes del edificio.
Artículo 32. Mejoras
Ningún propietario ni propietaria podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante estas instalaciones, servicios o mejoras podrán acordarse en Junta de propietarios en las condiciones previstas en el artículo 17 apartado 4.
TÍTULO IX. DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Artículo 33. Disolución de la Comunidad de propietarios
Esta Comunidad se disolverá por:
a) La destrucción del edificio, salvo que la Junta acuerde por unanimidad su reconstrucción. La destrucción del edificio se estima producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por ciento del valor de la finca al tiempo del siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
b) La conversión de la propiedad horizontal en copropiedad o propiedad ordinarias.
En ________, a ________.
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