Widerspruchserklärung - Mieterhöhung

Mit dieser Vorlage kann eine Widerspruchserklärung gegen eine Mieterhöhung verfasst werden. Eine Mieterhöhung kann aus verschiedenen Gründen erfolgen. Eine Mieterhöhung kann z. B. berechtigt sein, wenn die Miete seit längerer Zeit nicht angehoben wurde, oder wenn der Mietpreisspiegel (für die Ortschaft) gestiegen ist und der Mietpreis entsprechend angepasst werden soll.

Kosten wie erhöhte Lebenshaltungskosten/Betriebskosten des Vermieters oder teure Reparaturen am Haus begründen grundsätzlich keine Mieterhöhung. Diese stellen also keine Berechtigung zur Mieterhöhung dar.

WAS SOLLTE BEACHTET WERDEN?

Bei Mieterhöhungen gibt es in Deutschland einige Vorschriften, die dafür sorgen sollen, Mietpreise stabil und bezahlbar zu machen. Eine Mietpreiserhöhung ist also nicht willkürlich möglich. Generell darf eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung ausgesprochen werden.

Kappungsgrenze

Hierbei sollte auch die Kappungsgrenze beachtet werden. Eine Kappungsgrenze ist die maximal zugelassene Erhöhung einer Miete (innerhalb von 3 Jahren). Der Vermieter darf generell die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze.

In vielen Städten und Gemeinden darf der Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Dazu haben elf Bundesländer sogenannte Kappungsgrenzen-Verordnungen (Mietspiegel) erlassen.

Generelle Voraussetzungen

Nachdem ein Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt hat, muss der Mieter selbst nachprüfen, ob die Bedingungen für die Erhöhung gegeben sind. Anschließend kann der Ankündigung zugestimmt oder widersprochen werden. Der Vermieter orientiert sich bei der Erhöhung meist am aktuellen Mietspiegel.

Um die Miete in z. B. Berlin zu erhöhen, können sich Vermieter in Berlin auf den Mietspiegel 2023 berufen. Er ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin geeignet, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Mieterhöhung nach Modernisierungen

Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann auch eine Mieterhöhung erfolgen. Allerdings bestehen hier bestimmte Voraussetzungen, die auch erfüllt werden müssen.

Wann liegt eine Modernisierung vor?

Mieter müssen zunächst wissen, ob der Vermieter tatsächlich modernisieren oder nur etwas reparieren will, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Die Unterscheidung ist wichtig, weil der Vermieter die Kosten für die Erhaltung allein tragen muss, Modernisierungen aber auf die Miete umlegen darf. Eine Abgrenzung ist hier nicht immer leicht. Lässt der Vermieter zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, um Energiekosten zu sparen, so überschneidet sich die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme. Typische Erhaltungsmaßnahmen sind: Reparatur der Heizung, Austausch von Rohren, Austausch eines abgenutzten Teppichs, Austausch von Fenstern, Austausch einer alten Badewanne.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind: Verbesserung der Wärmedämmung, Installation einer Solaranlage, Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, Einbau von Wasserzählern, Einbau eines Aufzugs.

Der Vermieter kann nicht einfach die Handwerker vorbeischicken, ohne dass die Mieter vorher Bescheid wissen. Er muss den Umbau spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Dazu reicht eine E-Mail. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierung beginnen und enden und was überhaupt gemacht werden soll. Ein Gespräch im Hausflur oder ein Aushang am Schwarzen Brett reicht dafür nicht aus.

Will der Vermieter anschließend die Miete erhöhen, muss er das auch schon jetzt mitteilen. Er muss zumindest den voraussichtlichen Betrag nennen, um den die Miete steigen wird. Die Ankündigung sollte zudem einen Hinweis darauf erhalten, dass der Mieter einen sogenannten Härteeinwand geltend machen kann, sowie auf die nötige Form und Frist verweisen.

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Seit dem 1. Januar 2019 kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent (vorher 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Kosten zählen zum Beispiel Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Finanzierungskosten und Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf.

WIE WIRD DIESES DOKUMENT VERWENDET?

Der Mieter muss den Widerspruch in Textform übermitteln. Allerdings gilt Schweigen vom Mieter als eine Ablehnung. Trotzdem empfiehlt es sich, im Interesse der Rechtssicherheit, einen Widerspruch zurückzusenden. Das Dokument sollte also entsprechend ausgefüllt werden und an den Vermieter verschickt werden. Hierbei sollte beachtet werden, dass jeder einzelne Vermieter entsprechend separat informiert werden muss.

Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mieter eine Frist einräumen. So kann der Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit beginnt mit dem Zugang des Schreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

RELEVANTES RECHT

Relevantes Recht sind die Vorschriften zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535 ff.), sowie die entsprechenden Vorschriften in den einzelnen Bundesländern

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