Notificação do locatário para exercício do direito de preferência

O que é uma notificação do locatário para exercício do direito de preferência?

Por meio da notificação, o locador (proprietário de um imóvel) comunica ao locatário (pessoa que aluga o imóvel) a sua intenção de vender, ceder ou dar em pagamento o bem alugado. Conforme o Direito brasileiro, quando o locador decide transferir o imóvel a outra pessoa, como regra geral, o locatário tem preferência em adquiri-lo.

Neste documento, o proprietário informa o preço do bem e as condições de pagamento. Além disso, indica uma data e horário para que o locatário possa consultar os documentos referentes ao imóvel e às propostas já recebidas, tais como laudos, contratos ou certidões emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis.

O que é "direito de preferência"?

O direito de preferência, no contexto do contrato de uma locação urbana, é o direito que o locatário tem à aquisição do imóvel caso o proprietário resolva vendê-lo para terceiros. Este direito está previsto na Lei do Inquilinato.

Há casos, porém, em que este direito será afastado, e outra pessoa terá prioridade na cessão ou venda do imóvel:

• Sublocação: Quando o imóvel é sublocado em sua totalidade (ou seja, todo o imóvel, e não apenas algumas partes deste), o sublocatário terá preferência, antes mesmo do locatário.
• Condomínio: Se o imóvel fizer parte de um condomínio, o condômino é quem terá preferência para comprar o imóvel.

Quando é preciso notificar o locatário para exercício do direito de preferência?

A notificação é essencial nos casos em que houver preferência do locatário, ou seja, quando a aquisição do bem imóvel envolver alguma das seguintes transações:

• Venda ou promessa de venda;
• Cessão ou promessa de cessão de direitos;
• Dação em pagamento.

Não haverá prioridade do locatário quando a aquisição do imóvel se tratar de:

• Permuta;
• Doação;
• Integralização de capital, cisão, fusão e incorporação;
• Constituição de propriedade fiduciária;
• Perda da propriedade ou venda por decisão judicial;
• Perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização da garantia (inclusive mediante leilão extrajudicial, desde que previsto em cláusula contratual específica).

Nas situações em que houver preferência, caso não seja avisado sobre a negociação, o locatário poderá requerer posteriormente o imóvel, em processo judicial.

Nas demais situações, apesar de a notificação não ser obrigatória, pode-se ainda assim realizá-la, como forma de o proprietário se assegurar contra eventuais disputas futuras.

Em caso de sublocação, a preferência será primeiro do sublocatário em relação ao locatário. Se, no entanto, houver um condomínio no imóvel, a preferência será do condômino.

É obrigatório fazer uma notificação por escrito?

Sim. A Lei do Inquilinato determina que a comunicação ao locatário sobre o negócio deverá ocorrer por meio de notificação ou outro meio de ciência inequívoca. Neste caso, a notificação deve ser feita por escrito para que o proprietário do imóvel consiga comprovar, sem dúvidas, que o locatário teve a oportunidade de exercer seu direito de preferência, conforme previsto na Lei do Inquilinato.

Se o proprietário não conseguir comprovar que notificou o inquilino devidamente e vender o imóvel mesmo assim, depois poderá ser acionado na justiça.

Além disso, é muito comum que compradores de imóveis alugados exijam um documento que comprove que o locatário foi notificado da venda e que abriu mão de seu direito de preferência, justamente para evitar problemas ou questionamentos futuros.

Quais são os pré-requisitos para exercício do direito de preferência?

Para o exercício do direito de preferência, o locador deverá notificar o locatário com todas as informações referentes ao negócio (preço, condições de pagamento etc.) para que o locatário possa adquirir o imóvel locado em iguais condições com terceiros.

Isso quer dizer que o locador sempre deverá comunicar ao locatário quando houver variações nas condições do negócio: se, por exemplo, o locador oferecer o imóvel ao preço de 300 mil reais, a vista, e o locatário recusar, o locador deverá manter o mesmo valor e a mesma forma de pagamento para um terceiro. Caso reduza o preço ou passe a aceitar financiamento ou parcelamento do valor, por exemplo, então o locatário deverá ser mais uma vez notificado.

Depois que o locatário tiver sido notificado, o proprietário deverá manter as condições comunicadas. Caso ele venha a receber uma proposta mais vantajosa de um outro comprador (por exemplo, o imóvel estava sendo negociado a 300 mil reais, mas uma nova pessoa oferece 320 mil), o novo valor oferecido deve ser comunicado ao locatário.

Em suma, sempre que as condições de negócio forem modificadas, o locatário deverá ter uma nova chance para se manifestar sobre o interesse em comprar o imóvel.

Quanto tempo o locatário terá para dizer se quer ou não comprar o imóvel?

O locatário possui o prazo de 30 dias para dizer se quer ou não comprar o imóvel. O aceite deve ser claro e inequívoco, por escrito. A recusa poderá ser expressa, por meio de uma resposta negativa por escrito, ou tácita, quando o locatário apenas deixa fluir o prazo sem responder ao locador.

Quem pode utilizar uma notificação do locatário para exercício do direito de preferência?

A notificação é enviada pelo locador ao locatário. Nesse caso, quaisquer das partes podem ser pessoas físicas, empresários individuais (incluindo microempreendedores individuais - MEI), ou pessoas jurídicas.

Para garantir um uso tranquilo do documento, quando forem pessoas físicas, as partes devem ter mais de dezoito anos.

O que deve ser feito depois que a notificação estiver pronta?

Depois de concluída, a notificação precisa ser assinada pelo locador. A assinatura pode ser manuscrita (ou seja, realizada à caneta no documento impresso) ou eletrônica.

Se a notificação for física, em papel, o notificante deve imprimir e assinar duas vias. Ambas as vias devem ser apresentadas ao locatário, que deve assiná-las e, em cada uma delas, informar a data na qual foi notificado. Uma das vias originais ficará com o locador, e, a outra, com o locatário.

Se a notificação for eletrônica, o documento assinado eletronicamente deve ser remetido ao locatário por algum meio que permita comprovar seu envio e seu recebimento, como um e-mail respondido ou uma mensagem enviada por meio de um aplicativo que registre o envio e o recebimento de mensagens. Idealmente, o locatário deve assinar o documento, também eletronicamente, confirmando que recebeu a notificação.

É necessário reconhecer firma na notificação?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do documento, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

O que são "ônus reais"?

Os "ônus reais" são tipos de obrigações, assumidas por uma parte, em relação a determinado bem, que limitam seu uso. Tais obrigações servem para garantir o direito de outras pessoas, seja em relação ao bem, seja em relação a outro tipo de obrigação. São exemplos comuns:

• Hipoteca: um imóvel é gravado com hipoteca, geralmente, para garantir o pagamento de uma dívida. Assim, se a dívida não for paga, a parte em favor de quem está a hipoteca poderá providenciar a venda do imóvel para obter o valor devido.
• Penhor: é geralmente utilizado com bens móveis, como jóias. No caso, a parte que busca um crédito entrega o bem para o credor e recebe, em troca, determinado valor emprestado. Para que se obtenha o bem de volta, deve-se pagar a dívida.
• Usufruto: é o direito dado a determinada pessoa para que utilize determinado bem, sem se tornar proprietário. Um exemplo comum é o caso de quem transfere um imóvel para uma criança recém nascida, com cláusula de usufruto para seus pais, até a data de sua morte. Nesse caso, a criança será a proprietária do bem, mas os seus pais poderão desfrutar do imóvel por toda a vida.

Os imóveis que possuam ônus reais indicam a existência de uma relação daquele imóvel com um terceiro. Há outros tipos de ônus reais, como a dívida de IPTU, que acompanha o bem imóvel como ônus reais.

Por exemplo: Lucas, proprietário de um imóvel, o aluga para Maria. Após algum tempo, Lucas, que é empresário, contrata um financiamento para sua empresa e dá, como garantia, o imóvel alugado para Maria, por meio de uma hipoteca. Nesse caso, Maria permanecerá morando no imóvel, como locatária, e Lucas permanecerá sendo o proprietário do imóvel. No entanto, se Lucas quiser vender ou transferir o imóvel para outra pessoa, deverá avisá-la da existência da hipoteca, uma vez que se Lucas deixar de pagar o financiamento, o banco poderá tomar para si o imóvel, como forma de quitar o crédito.

Para que se garanta uma negociação transparente e legal, é essencial que se informe à parte compradora sobre todos os ônus que incidem sobre o imóvel vendido.

O que não pode faltar em uma notificação do locatário para exercício do direito de preferência?

A notificação do locatário para exercício do direito de preferência deve conter, ao menos:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) do locador e do locatário;
• a data e o local em que a notificação foi assinada;
• as condições de pagamento que estão sendo negociadas para o imóvel, em especial o preço, a forma de pagamento, o local, data e horário em que poderá ser consultada a documentação pertinente;
• se houver, informações sobre a existência de obrigações que restrinjam o uso livre do imóvel, como a hipoteca ou o penhor - chamados de "ônus reais";
• a assinatura física ou eletrônica das partes.

Além destas disposições, podem ser inseridas outras, como informações mais detalhadas acerca da proposta recebida no imóvel.

Quais leis são aplicáveis à notificação do locatário para exercício do direito de preferência?

O direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel alugado é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), em seus artigos 27 e seguintes.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.