Contrat de sous-location d'un bail commercial

Ce document permet de rédiger un contrat de sous-location d'un bail commercial. Il permet à un locataire professionnel qui occupe des locaux de mettre en location ces locaux à un autre professionnel, le sous-locataire.

Avant de sous-louer, le locataire doit veiller au respect du contrat de bail commercial :

• Si le contrat ne mentionne rien au sujet de la sous-location ou autorise la sous-location, le locataire peut sous-louer les locaux.
• Si le contrat interdit la sous-location, le locataire ne peut pas sous-louer les locaux, sauf s'il obtient un accord écrit du propriétaire.

Exception : Si le bail commercial n'autorise pas la sous-location, le locataire y est autorisé si la sous-location a lieu en même temps que la cession ou la location du fonds de commerce, c'est-à-dire de l'activité de l'entreprise du locataire elle-même.

Toutefois, si le propriétaire ou sa famille occupe une partie de l'immeuble, l'interdiction de sous-louer s'applique toujours.

Le locataire qui souhaite sous-louer un local professionnel malgré l'interdiction du bail doit envoyer au propriétaire un projet de contrat de sous-location par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

Le propriétaire peut accepter ou refuser la sous-location.

• S'il la refuse, il doit envoyer au locataire une contestation motivée dans les trente jours de la réception du projet, également par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
• Si aucune réaction n'est reçue dans ces trente jours, le propriétaire est considéré comme ayant accepté la sous-location.

Le locataire peut aussi contester les arguments du propriétaire. Toutefois, il ne peut le faire qu'en s'adressant dans un délai de quinze jours à la juridiction compétente (Bruxelles / Wallonie).

La loi prévoit que l'argumentation du propriétaire est justifiée dans les cas suivants :

• Lorsque le locataire n'occupe les locaux que depuis moins de deux ans ;
• Lorsque le locataire a obtenu le renouvellement du bail pour moins de deux ans.

D'autres arguments valables peuvent être par exemple liés à la solvabilité ou la réputation du candidat sous-locataire.

Activité professionnelle : Le sous-locataire doit exercer une activité similaire à celle du locataire. Si ce n'est pas le cas, le locataire et le sous-locataire doivent obtenir l'accord écrit du propriétaire sur l'activité que le sous-locataire envisage d'exercer dans les locaux.

Responsabilité du locataire : Une sous-location ne crée pas de lien entre le propriétaire et le sous-locataire. Le locataire reste responsable de toutes les obligations relatives au contrat de bail commercial.

Toutefois, la loi prévoit qu'une sous-location de l'ensemble des locaux accompagnée de la cession du fonds de commerce équivaut à une cession du bail commercial. Dans ce cas, il y aura un lien direct entre le propriétaire et le sous-locataire. Ce document n'est pas adapté à cette situation.

Durée et renouvellement de la sous-location : La durée de la sous-location est fixée librement, mais ne peut pas dépasser celle du bail entre le propriétaire et le locataire.

Sur la base de la loi, un locataire peut demander maximum trois renouvellements du bail de neuf ans chacun. Ce contrat de sous-location doit donc indiquer combien de fois le locataire a déjà invoqué ce renouvellement. Le sous-locataire a également le droit de demander un renouvellement. Si le locataire ne demande pas le renouvellement ou ne l'obtient pas pour une raison qui lui est propre, le sous-locataire peut le demander directement au propriétaire.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

La sous-location de locaux commerciaux n'est en principe pas soumise des exigences formelles et peut donc être conclue verbalement ou par écrit. Toutefois, pour des raisons de preuve, il est préférable d'établir un écrit.

Le sous-locataire et le locataire doivent également enregistrer l'accord. Cette démarche peut être effectuée en ligne (via MyRent), par courrier ou auprès du bureau d'enregistrement compétent. Sur le site du SPF Finances, de plus amples informations sont fournies sur cette obligation d'enregistrement.

Le locataire et le sous-locataire doivent également rédiger un état des lieux des locaux. L'état des lieux fournit une description des locaux et de leur état au moment où le sous-locataire emménage, et également à la fin de la durée du contrat. Cet état des lieux doit servir de preuve de tout dégât causé par le sous-locataire pendant son utilisation des locaux.

DROIT APPLICABLE

• Les articles 1708 à 1762bis du Code civil fixent les règles générales relatives à la location des biens immobiliers.
• La Section 2bis "Des règles particulières aux baux commerciaux" issue du Livre III - Titre VIII - Chapitre II du Code civil, et notamment les articles 10 à 11bis (sous-location de bail) et l'article 11bis (sous-location du bail commercial).

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.