Contrat de cession d'un bail commercial

Ce document peut être utilisé lorsqu'une entreprise locataire de locaux souhaite céder le contrat de bail à une autre entreprise, le nouveau locataire.

Réaliser un contrat de cession d'un bail commercial peut être intéressant pour un locataire lorsqu'il souhaite quitter les locaux de manière anticipée. De cette façon, il évite de devoir payer une indemnité de rupture.

Avant de compléter ce document, il est indispensable de consulter le contrat de bail. Généralement, le contrat de bail contient un article "Cession et sous-location", ou "Destination du bien" qui contient des informations essentielles :
- Si rien n'est mentionné au sujet de la cession : le locataire est autorisé à transmettre le contrat de bail à une autre personne, sans demander l'accord du propriétaire.
- Si un article du contrat de bail autorise la cession : le locataire peut transmettre le bail, sans demander l'accord du propriétaire, dans le respect des conditions prévues dans cet article.
- Si un article du contrat de bail interdit la cession : il est en principe interdit de transmettre le bail à une autre personne. Un accord écrit du propriétaire peut alors passer au-delà d'une telle interdiction.

Cas particulier : la cession complète de l'activité du locataire

Le locataire a toujours le droit de céder le contrat de bail s'il transmet à cette occasion son fonds de commerce, c'est-à-dire son activité, sa société elle-même. Cela signifie que même si le contrat de bail interdit la cession, le locataire y est toujours légalement autorisé dans le cas où il transmet son activité commerciale, par vente ou par sous-location. Attention, l'interdiction de cession s'applique toujours si le propriétaire ou sa famille habite dans l'immeuble qui contient les locaux loués.

Le nouveau locataire doit exercer une activité similaire à celle du locataire. Une activité du nouveau locataire considérée comme similaire est par exemple une activité de kinésithérapeute dans les locaux auparavant utilisés pour l'activité de dentiste du locataire. Si l'activité que le nouveau locataire souhaite exercer dans les locaux est totalement différente de celle du locataire, le locataire et le nouveau locataire doivent obtenir l'accord écrit du propriétaire sur l'activité projetée par le nouveau locataire avant de réaliser le contrat de cession.

Procédure préalable au contrat de cession

Le locataire qui souhaite céder le contrat de bail doit envoyer au propriétaire un projet d'acte de cession du bail commercial par lettre recommandée ou exploit d'huissier. Il n'existe pas de format type à respecter pour rédiger ce projet d'acte de cession du bail commercial, mais le document doit contenir a minima les nom et prénom(s) du candidat nouveau locataire, un moyen de communication avec ce candidat, une explication sur l'activité que souhaite exercer le candidat dans les locaux, ainsi qu'une estimation des ressources financières du candidat.

Le propriétaire peut s'y opposer en envoyant au locataire une lettre argumentée, également par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, dans les 30 jours de la réception du projet d'acte de cession du bail commercial. En l'absence de réponse dans les 30 jours, il est considéré que le propriétaire accepte la cession.

À son tour, le locataire peut contester les arguments du propriétaire. Il ne peut le faire qu'en s'adressant à la juridiction compétente dans un délai de 15 jours.

Sauf cas exceptionnel, le refus du propriétaire est légalement justifié dans les cas suivants :

• lorsque le locataire n'occupe les locaux que depuis moins de 2 ans ;
• lorsque le locataire a obtenu le renouvellement du bail pour moins de 2 ans.

D'autres raisons légitimes peuvent, par exemple, être fondées sur la solvabilité ou la réputation du nouveau locataire proposé par le locataire.

Modification des conditions du contrat de bail

• Si rien n'est mentionné au sujet de la cession ou si elle est autorisée par un article du contrat de bail : le locataire et le nouveau locataire peuvent conclure seuls le contrat de cession.
  • S'ils signent seuls le contrat de cession, ils ne sont pas autorisés à modifier le contenu du contrat de bail tel qu'il avait été rédigé en présence du propriétaire.
  • S'ils signent le contrat de cession avec le propriétaire, ils sont autorisés à modifier le contenu du contrat de bail. La présence du propriétaire permet également de mieux protéger le locataire contre toute négligence du nouveau locataire.
• Si un article du contrat de bail interdit la cession, le locataire et le nouveau locataire sont contraints d'inclure le propriétaire à la signature du contrat de cession pour être autorisés à modifier le contenu du contrat de bail.

En conclusion, le contenu du contrat de bail reste en principe inchangé par le contrat de cession.

Si le propriétaire ne réalise pas le contrat de cession avec le locataire et le nouveau locataire, le contrat de bail transfère intégralement au nouveau locataire les droits et obligations du locataire. Par exemple, c'est dès la signature du contrat de cession que le nouveau locataire commence à être redevable du paiement des loyers.

C'est uniquement si le propriétaire réalise le contrat de cession avec le locataire et le nouveau locataire que les conditions peuvent être modifiées.

Durée du contrat de bail

Comme les conditions du contrat de bail ne changent pas, le nouveau locataire reprend le contrat de bail pour la durée restante prévue initialement.

Un locataire a la possibilité de renouveler trois fois le contrat de bail, avec l'accord du propriétaire. Le contrat de cession doit donc indiquer combien de fois le locataire a déjà demandé ce renouvellement. Le nouveau locataire reprend le droit à ce renouvellement.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

Un contrat de cession n'est en principe soumis à aucune exigence de forme et peut donc être réalisé par écrit ou verbalement. Pour des raisons de preuve, un contrat de bail, et donc un contrat de cession, est généralement établi par écrit.

Le contrat de cession doit être enregistré. Généralement, c'est le propriétaire qui effectue cette démarche en ligne (via MyRent), par courrier ou auprès du bureau d'enregistrement compétent. Le site web du SPF Finances fournit plus d'informations sur l'obligation d'enregistrement.

Le locataire et le nouveau locataire peuvent choisir d'établir un état des lieux ou de le faire établir par un expert. Cela leur permet de clarifier la répartition entre les dégâts subis avant et après le contrat de cession. Les modalités d'indemnisation des éventuels dégâts subis peuvent alors également être incluses dans le contrat de cession.

DROIT APPLICABLE

• Les articles 1708 à 1762bis du Code civil fixent les règles générales relatives à la location des biens immobiliers.
• La Section 2bis "Des règles particulières aux baux commerciaux" issue du Livre III - Titre VIII - Chapitre II du Code civil, plus spécifique, et notamment les articles 10 à 11bis, sont applicables à la cession de bail et l'article 11bis s'applique en particulier à la cession du bail commercial.

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.