Cession d'un bail d'habitation de résidence principale

Ce document peut être utilisé lorsqu'un locataire (le cédant) souhaite, céder son bail d'habitation à une autre personne (le cessionnaire) qui devient alors le nouveau locataire du propriétaire.

Ce document convient pour la cession d'un bail d'habitation de résidence principale.

L'on distingue deux types de baux d'habitation en Belgique :

• Le bail de résidence principale

Le bail de résidence principale porte sur l'habitation où vit le plus souvent le locataire, et éventuellement sa famille. Cette appréciation est basée sur des faits, et ce n'est donc pas nécessairement l'endroit où le locataire est inscrit dans les registres de la population sur le plan administratif.

• Le bail de résidence secondaire

Un bail de résidence secondaire porte sur un logement loué sans que le locataire y ait établi son habitation principale. Une résidence secondaire peut être par exemple un duplex à Bruxelles, un appartement à la Côte belge ou une villa dans les Ardennes belges, que le locataire occupe sans y vivre la majorité du temps.

Un autre document convient pour la cession d'un bail d'habitation de résidence secondaire.

Le propriétaire peut participer à la signature de cet accord de cession, mais ce n'est pas obligatoire. Dans le cas d'une cession d'une résidence principale, la seule condition est d'avoir l'accord préalable du propriétaire pour pouvoir céder le bail. La cession du bail n'est pas un droit "automatique" du locataire.

Le bail peut être cédé :

• Si une clause du contrat de bail conclu entre le propriétaire et le locataire d'origine mentionne que le propriétaire autorise la cession du bail ; ou
• En l'absence d'une telle clause, si le propriétaire donne une autorisation spécifique par écrit préalablement à la cession (par exemple par lettre ou email). Une autorisation orale ne suffit pas ; ou
• Si le propriétaire participe à cet accord de cession du bail.

Si le logement est situé en Région Bruxelles-Capitale, une procédure spécifique doit s'appliquer :

• Le locataire d'origine prend tous les renseignements d'identification du candidat qui souhaite reprendre le bail, c'est-à-dire :
  • le nom et le prénom du ou des candidats ;
  • un moyen de communication avec le candidat ;
  • tout document permettant d'attester l'identité du candidat ;
  • le nombre de personnes qui composent le ménage ;
  • le montant des ressources financières dont dispose le candidat ou son estimation.
• Le locataire d'origine rédige un projet de cession qui comprend tous ces renseignements d'identification ;
• Le locataire d'origine envoie par courrier recommandé le projet de cession au propriétaire ;
• Le propriétaire dispose d'un délai de 30 jours à compter de la réception du projet pour communiquer au locataire d'origine son choix d'accepter ou de refuser la cession. Passé ce délai, la cession est considérée comme refusée.
• Si le propriétaire accepte la cession, ce document d'accord peut être complété par le locataire d'origine et le nouveau locataire, éventuellement accompagnés du propriétaire.

En principe dans le cas d'une cession, le contrat de bail existant est transféré intégralement au nouveau locataire. Le contenu du bail reste donc inchangé.

Cela signifie que le contrat de cession transfère au nouveau locataire les droits et obligations inclus dans le contrat de bail, avec deux conséquences :

• Le nouveau locataire doit assumer les obligations locatives dès la signature de l'accord de cession (comme le paiement du loyer),
• Le locataire d'origine est complètement libéré de toute obligation future liée au bail.

Comme les conditions ne changent pas, le nouveau locataire reprend le bail pour la durée restante du bail.

Uniquement si le propriétaire participe à cet accord, l'accord de cession peut modifier certaines conditions du bail. Pour le reste, le contrat de cession ne fait que déterminer les modalités entre le locataire d'origine et le nouveau locataire sans impacter le bail.

La cession du bail peut être intéressante pour un locataire, par exemple, lorsqu'il souhaite quitter les lieux de manière anticipée. De cette manière, le locataire peut éviter les conséquences d'une résiliation anticipée comme :

• Le respect d'un délai de préavis ; ou
• Le paiement d'une indemnité de résiliation.

En général, le locataire d'origine et le nouveau locataire, éventuellement accompagnés du propriétaire, procèdent à un nouvel état des lieux qui est joint à l'accord de cession. Dans le cas contraire, le nouveau locataire pourrait devoir payer à la fin du bail pour des dégâts causés par le locataire d'origine.

Une fois le nouvel état des lieux réalisé :

• Le propriétaire restitue au locataire d'origine le montant de sa garantie locative (éventuellement déduite des éventuelles retenues si des dégâts sont constatés pendant l'état des lieux) ;
• Le nouveau locataire fournit au propriétaire une garantie locative pour couvrir la fin du bail.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

Un accord de cession d'un bail d'habitation doit toujours être effectué par écrit.

Une fois complété et signé par le locataire d'origine et le nouveau locataire, ainsi que le propriétaire s'il participe à l'accord, le document doit être enregistré. Cette démarche peut être faite en ligne via MyRent. Pour plus d'informations concernant l'enregistrement, consultez le site du SPF Finances. Le document peut aussi être enregistré par courrier ou auprès du bureau d'enregistrement compétent lui-même.

DROIT APPLICABLE

Les articles 1708 à 1762bis du Code civil fixent les règles générales relatives à la location des biens immobiliers, y compris leur transfert. Aussi, les "Règles relatives aux baux portant notamment sur la résidence principale du locataire" du Code civil, plus spécifiques, et notamment l'article 4, s'appliquent également au transfert du bail d'habitation.

Compte tenu des compétences des régions en Belgique, les réglementations de la Région wallonne, notamment l'article 12 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, ou de la Région de Bruxelles-Capitale, notamment l'article 230 du Code bruxellois du logement, sont également pertinentes.

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.