CONTRAT DE BAIL — BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE
ENTRE
________, né(e) le ________ à ________ et domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;
' E ci-après le "Bailleur",
ET
________, né(e) le ________ à ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________,
ci-après le "Preneur",
individuellement la "Partie" et conjointement les "Parties",
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1. OBJET
Le Bailleur donne en location au Preneur le bien situé en Région Bruxelles-Capitale à :
________ ;
attentivement visité et complètement décrit comme suit :
________ ;
ci-après le "Bien".
ARTICLE 2. ETAT DES LIEUX
Le Bien répond notamment aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, et est en bon état de réparations de toute espèce.
Il sera dressé en début de bail, par les Parties, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé au présent contrat.
L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au Bailleur.
ARTICLE 3. DESTINATION DU BIEN
Le bail est destiné à être affecté à la résidence principale du Preneur.
Le Bailleur n'autorise pas que le Bien soit affecté en tout ou en partie à l'exercice d'une activité professionnelle. Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l'exercice d'une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.
Le Preneur déclare avoir effectué, en regard de la destination projetée ou déclarée pour le Bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis.
En conséquence, il n'est imputé au Bailleur aucune obligation de garantie quant à la destination du Bien projetée ou déclarée par le Preneur et tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Preneur.
Aucune modification par le Preneur de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Bailleur et de l'autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier.
ARTICLE 4. DUREE
Le bail commence le ________ et est conclu pour une durée de ________. Ce dernier peut être prorogé une ou plusieurs fois, moyennant un écrit, et aux mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des Parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Le Preneur peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le Bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, s'il a l'intention d'occuper le Bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le Preneur continue à occuper le Bien loué sans opposition du Bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les Parties, portant ainsi la durée totale de location à plus de trois ans, alors le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur.
ARTICLE 5. LOYER
Le présent bail est consenti en contrepartie d'un loyer mensuel de ________ euros, hors charges.
Le loyer doit être payé par le Preneur selon les échéances suivantes :
________ ;
Sauf nouvelles instructions du Bailleur, sur le compte en banque suivant : ________ ;
ARTICLE 6. CHARGES
Aucune charge ne sera demandée au Preneur en plus du loyer.
ARTICLE 7. GARANTIE LOCATIVE
Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l'une des formes suivantes de son choix :
La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur.
Sauf accord des Parties, la libération ou la levée de la garantie n'emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l'exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement des loyers ou des charges.
La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.
Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.
ARTICLE 8. INTERETS
En cas de retard de paiement quelconque dû par une Partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de ________ % l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.
Au cas où une Partie ferait indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de location, elle sera redevable d'un intérêt de ________ % l'an sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.
ARTICLE 9. TAXES ET IMPOTS
Tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux loués par toute autorité publique, à l'exception du précompte immobilier, sont à charge du Preneur, proportionnellement à la durée de son occupation.
ARTICLE 10. ENTRETIEN ET REPARATIONS
Les Parties renvoient, pour tout ce qui n'est pas précisé dans le présent article, à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du Bailleur.
A. A charge du Bailleur
Le Bailleur prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que les réparations, autres que locatives, à effectuer au Bien, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et la menuiserie extérieure.
Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Preneur est tenu d'en aviser le Bailleur dans un délai raisonnable, faute de quoi il s'expose à devoir supporter l'aggravation des dommages causés par sa passivité.
Ces travaux seront effectués sans qu'aucune indemnité ne soit due.
B. A charge du Preneur
Le Preneur prendra à sa charge les réparations locatives, non occasionnées par vétusté ou force majeure, et de menus entretiens, ainsi que les travaux incombant au Bailleur, mais résultant de son fait ou d'une personne dont il est responsable. Il fera procéder, entre autres, à l'entretien des menuiseries intérieures, des boiseries et châssis, des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par la réglementation, ou à défaut, par la fréquence d'utilisation, et à tout le moins peu avant la sortie locative.
Il procèdera à l'entretien des parties accessibles des installations sanitaires et de chauffage. Il fera effectuer, conformément à la réglementation applicable, et chaque année, s'agissant d'une chaudière au mazout, ou tous les trois ans, pour une chaudière au gaz, un contrôle périodique de l'installation de chauffage individuelle par un technicien chaudière agréé. Il reconnaît avoir reçu le carnet de bord du système de chauffage et le mettra à disposition des différents intervenants sur la chaudière. Tous les installations, conduites et appareils devront être maintenus par le Preneur en bon état de propreté et d'entretien, et devront être préservés du gel et des autres risques habituels.
Il sera tenu de nettoyer les tuyaux d'écoulement ainsi que les gouttières aisément accessibles. Il remplacera toutes vitres brisées ou fêlées par sa faute. Il entretiendra les volets.
ARTICLE 11. TRAVAUX ET RENOVATIONS
Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le Bien loué ne pourront être exécutés par le Preneur que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l'autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux frais et risques du Preneur, à l'entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d'exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, sauf convention contraire.
En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du Preneur, ce dernier veillera à transmettre au Bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du Bailleur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle n'exclut pas non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.
ARTICLE 12. CESSION ET SOUS-LOCATION
Le Preneur ne pourra sous-louer le Bien que moyennant l'accord préalable et écrit du Bailleur.
Le Preneur ne pourra céder ses droits découlant du présent contrat que moyennant l'accord préalable et écrit du Bailleur.
ARTICLE 13. ENREGISTREMENT
Le Bailleur procèdera à l'enregistrement du contrat de bail, de ses avenants et de l'état des lieux dans les deux mois suivant la conclusion du contrat. En cas d'enregistrement tardif, les frais sont à charge du Bailleur.
Passé ce délai de deux mois et si le Bailleur n'a toujours pas enregistré le bail dans le mois suivant sa mise en demeure par le Preneur, ce dernier obtient le droit de résilier le contrat à tout moment et sans indemnité.
ARTICLE 14. EXPROPRIATION
En cas d'expropriation, le Bailleur en avertira le Preneur en temps utile. Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité, sauf ses droits contre l'expropriant, sans porter atteinte directement ou indirectement aux dédommagements à devoir au Bailleur.
ARTICLE 15. ASSURANCES
Le Preneur sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de glace. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins.
Il communiquera au Bailleur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d'une assurance valable et en cours ainsi que du paiement des primes.
ARTICLE 16. ANIMAUX
Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit.
ARTICLE 17. RESOLUTION DU BAIL
A. Pour faute du Preneur
En cas de rupture de la présente convention prononcée pour faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation du Bien.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement.
B. Pour faute du Bailleur
En cas de résolution du bail pour manquement du Bailleur aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, les dommages et intérêts à devoir au Preneur pourront inclure notamment les frais de déménagement.
ARTICLE 18. 5555555 55 8225888255
22 85888255 25 822 522528222522 55 8228 82 2858 85522, 8255 22 55282 52 25852 25282525, 5528 828 25288 2288 252825522 85 282 55 8222552 (255 8'22222 5'52 82222 25 8'28525282 5'52 22522), 5 85 888822 55 8822 255 528 52522558, 25288 22558 255 8225822, 5 558822 52 5255 525528 822828528828, 5 82282285 5828 82 2522255.
2225522 82222 2222 2258252, 82 2522255 5282 8588825 5222825 555 22552828 828 2858 522552228 528 52288528 522228522 85 2882 22 82852822 55 8822. 5552 8228222822 822255852, 82 85888255 82888255 5 82 852 828 52288528 22 828222 258 52 252552 5 855825 55 2522255 52 2525882 5225258 25 5 85225 8522 858 528 8888228 25 82225828 822222282828.
228 5255 25552552528 858 252825222 8'5228885222 225822222 5 2252 222222 22 858 52 2882 22 82222 55 8822, 2222 88 82882-88 8222588222 2858 52 25288 2288 58522 82 22522 55 8588.
22 85888255 282 225822222 55888822 5 2522552 522522-8258 5828 82 2522255, 5528 82 852 52 822252825 85 82222 252852822 528 28882528228 55 2522255, 25 5528 82858 52 25852 8888225 82 8822 255 52 2522288822228 52 8'8222888825, 52222, 82552825, 222522522255, 5585822822, 228.
ARTICLE 19. DOMICILIATION
Le Preneur fait élection de domicile à l'adresse du Bien pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l'expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu'il élit domicile à une autre adresse belge qu'il précisera.
ARTICLE 20. INCIDENCE DE L'ETAT CIVIL DU PRENEUR
Le droit au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu'à condition que le Bailleur ait connaissance de leur mariage.
Ce qui précède s'applique par analogie à la cohabitation légale.
Le Preneur avisera immédiatement le Bailleur de la modification éventuelle de son état civil.
ARTICLE 21. SOLIDARITE
Les Parties, leurs héritiers ou leurs ayants droit, à quelque titre que ce soit, sont solidairement et indivisiblement tenus au respect des obligations découlant du présent contrat.
ARTICLE 22. ANNEXES
Sont annexés au présent contrat :
ARTICLE 23. DROIT APPLICABLE ET RESOLUTION DES LITIGES
Le présent contrat est régi par le droit belge.
Tout différend relatif au présent contrat sera soumis aux tribunaux de l'arrondissement judiciaire où se situe le Bien.
Les Parties peuvent convenir, après la naissance d'un litige, de soumettre celui-ci à un arbitre.
Fait à ________, le ________, en autant d'exemplaires originaux que de Parties, plus un destiné à l'enregistrement.
SIGNATURES
Le Bailleur
Le Preneur
ANNEXES
1. ANNEXE EXPLICATIVE AU CONTRAT DE BAIL : REGION BRUXELLES CAPITALE
1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire ?
Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois.
Le Code du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les logements loués en Région de Bruxelles-Capitale.
En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité.
Ceci concerne la stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher,...) mais aussi la conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l'égout (ou éventuellement la présence d'une station d'épuration du bien) et la conformité du chauffage aux normes.
En deuxième lieu, le logement doit être salubre.
Ceci signifie qu'il doit notamment être étanche, ne pas être infesté de parasites (comme des insectes, rongeurs, champignons) qui pourraient nuire à la santé, qu'il doit comporter un certain éclairage naturel et une aération suffisante et qu'il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes occupantes.
Enfin, en troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal.
Ceci signifie que :
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Le bien loué doit respecter les 3 exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire.
Les parties peuvent toutefois conclure un bail de rénovation en vue de remédier à certaines non conformités aux normes. En cas de bail de rénovation, des conditions définies par le Code du logement doivent être respectées.
Voici en outre quelques exemples plus précis en matière d'exigences élémentaires :
Exemple 1 : en ce qui concerne l'exigence élémentaire d'équipement en matière de chauffage, le bailleur est tenu de mettre en location un bien disposant soit du système lui-même, soit d'un branchement nécessaire afin de permettre au locataire de chauffer correctement le bien loué.
Exemple 2 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. En termes d'équipement, il faut une prise et un point lumineux par chambre ainsi qu'un point lumineux dans la cuisine.
Exemple 3 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le locataire.
Exemple 4 : en ce qui concerne l'exigence de salubrité, le logement doit :
1. avoir une surface éclairante de 1/12ème de la surface totale de chaque pièce ;
2. avoir une surface d'au minimum :
2) Qu'est-ce qu'une règle impérative ? Qu'est-ce qu'une règle supplétive ?
Une règle impérative est une règle qui doit nécessairement être respectée dans le contrat.
Les parties ne peuvent donc pas insérer une clause contraire à cette règle.
Les dispositions relatives aux baux d'habitation sont en principe impératives, à moins qu'elles ne prévoient le contraire.
A l'inverse, une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les règles relatives aux baux d'habitation inscrites dans le Code du logement sont en général impératives.
Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient expressément qu'il est possible d'y déroger.
Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s'en écarter.
Exemple de disposition impérative : l'article 223 du Code du logement prévoit que le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien. Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur.
Cela signifie que, même si le contrat prévoit que le preneur se charge des grosses réparations, il peut exiger du bailleur que celui-ci effectue ces réparations.
Exemple de disposition supplétive : dans un bail de résidence principale, la révision du loyer est possible en fin de triennat (article 240 du Code du logement). Dans un bail à vie, les parties peuvent écarter cette possibilité.
Autre exemple de disposition supplétive : la faculté d'indexation peut être exclue dans le bail (article 224 du Code du logement)
3) Quelle forme doit prendre le bail ?
Les baux d'habitation doivent nécessairement être établis dans un écrit. Cet écrit doit contenir :
1° l'identité complète des parties ;
2° la date de prise de cours du bail ;
3° la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble faisant l'objet du bail ;
4° le montant du loyer qui ne peut pas englober les charges ;
5° l'énumération et l'estimation du montant des charges relatives aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
6° l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité et, si le cas se présente, l'indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d'identification.
Ce contrat doit être signé par les parties et être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement. Par exemple : un couple ne doit pas recevoir deux exemplaires puisque chacun des locataires a le même intérêt. Par contre, dans une colocation, chacun des colocataires a individuellement un intérêt individuel distinct et il faut donc un exemplaire par preneur.
Un bail fait au départ sans écrit (bail verbal) n'est pas nul mais chacune des parties peut exiger que le contrat fasse l'objet d'un tel écrit. Si cette demande n'aboutit pas, la partie concernée peut s'adresser au juge de paix pour l'obtenir.
Plus spécifiquement, en ce qui concerne la description du bien loué, il est proposé de spécifier la surface habitable du bien. La superficie habitable correspond à la superficie plancher totale (c'est-à-dire à l'exclusion des mures et parois) du logement. Cette notion doit être distinguée de la notion de " superficie plancher ". La superficie plancher correspond en réalité à la superficie utile du logement.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Le bail doit reprendre obligatoirement les mentions suivantes :
Les parties doivent signer le bail aux emplacements prévus à cet effet (dernière page).
4) Qu'est-ce que la formalité de l'enregistrement ? Quelle est son incidence sur l'aliénation de l'immeuble loué ?
L'enregistrement du bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat soit communiqué au bureau d'enregistrement du lieu où se situe le bien. Cette formalité gratuite doit être effectuée dans les 2 mois de la conclusion du bail. En cas de dépassement de ce délai, des amendes peuvent s'appliquer.
Dans l'hypothèse où le bailleur n'exécute pas cette obligation d'enregistrement, le preneur peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur ne donne pas de suite utile à cette mise en demeure dans le mois, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité.
La formalité de l'enregistrement permet d'éviter les antidates.
Par exemple, si le bail est signé le 30 janvier mais est daté du 30 décembre et que le bail est enregistré le 15 février, seule compte vis-à-vis des tiers, la date de cet enregistrement. On dit que celui-ci rend le bail opposable aux tiers. Ceci a des conséquences importantes en cas de vente.
A cet égard, plusieurs cas de figure sont envisageables :
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
L'enregistrement peut aussi se faire :
5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis
Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
b. Bail de droit commun
Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties.
c. Bail de résidence principale
1° Neuf ans – durée de principe
Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans, même si le bail lui-même prévoit une durée plus courte.
Il est également possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est, de manière générale, régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans. Il doit être constaté devant notaire par un acte authentique afin d'assurer aux tiers l'opposabilité de sa durée. Il prend fin à l'issue du terme convenu par les parties.
A l'issue de la période de 9 ans, ou à l'issue du terme convenu pour un bail d'une durée supérieure à 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir d'indemnité, à condition de notifier un congé de 6 mois au moins, avant l'échéance.
Si à l'expiration de la période de 9 ans ou à l'expiration de la durée convenue pour un bail de longue durée, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d'indemnité.
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a, dans les trois cas suivants et tels que prévus aux articles 237 et 239 du Code du logement, la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. Le bail peut dès lors prévoir des possibilités de résiliation plus restrictives dans le chef du bailleur, ou celui-ci peut décider de renoncer à l'une ou plusieurs d'entre elles.
1. Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé donné par écrit (de préférence par lettre recommandée) de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué, ainsi que son lien de parenté avec le futur occupant.
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses descendants et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
Si le preneur le demande, le bailleur devra apporter dans les deux mois la preuve du lien de parenté.
Cette occupation devra être effective pendant deux ans et débuter au plus tard un an après la libération effective des lieux.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation personnelle dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
2. A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains travaux. Lorsqu'il dispose de plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé donné par écrit de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
Les travaux doivent respecter les conditions suivantes :
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant la réalisation des travaux.
3. A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, ou, en cas de bail de longue durée, d'un triennat subséquent, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, au bénéfice du preneur. Si le bail a une durée de plus de neuf ans et que le bailleur met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, il devra une indemnité équivalente à trois mois de loyer au preneur.
Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.
Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.
Il convient également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 4)).
2° Bail de courte durée
Les parties peuvent conclure un bail de courte durée, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent.
Le bail de moins de six mois prend fin à son échéance sans congé. Il ne peut être résilié anticipativement par l'une ou l'autre des parties. Il ne peut y être mis fin anticipativement.
Pour le bail de plus de six mois :
3° Bail à vie
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.
Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut en principe y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.
Par conséquent, les parties sont libres de prévoir une ou plusieurs des faculté(s) de résiliation pour le bailleur telles qu'elles existent pour le bail de neuf ans ou de longue durée (résiliation pour occupation personnelle, résiliation pour travaux, résiliation sans motifs). Dans ce cas, les règles indiquées au point c) 1. de la présente Annexe s'appliquent.
Le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.
4° Bail étudiant
Le bail étudiant est conclu pour une durée de maximum 12 mois.
Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l'échéance du contrat.
A l'échéance, le preneur peut quitter les lieux sans notifier de préavis. Il peut également mettre fin anticipativement au bail, moyennant un préavis de 2 mois. Toutefois, si le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois, il ne peut y être mis fin anticipativement.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les parties:
• choisissent la durée du bail – en cas de bail de résidence principale le bail est réputé conclu pour 9 ans au moins, sauf bail de courte durée ;
• Le tableau ci-dessous reprend en synthèse les facultés de résiliation du bail de résidence principale :
Bail de 9 ans
Résiliation anticipée par le bailleur :
Dans les 3 autres cas: préavis de 6 mois et conditions spécifiques à respecter.
Résiliation par le preneur :
Bail de courte durée (max. 3 ans)
Résiliation anticipée par le bailleur :
Résiliation par le preneur :
Bail de longue durée
Résiliation anticipée par le bailleur :
Indemnité réduite à trois mois si résiliation sans motif à l'issue du 3ème triennat ou d'un triennat subséquent
Résiliation par le preneur :
Bail à vie
Résiliation anticipée par le bailleur :
Sauf accord contraire, pas de résiliation
Résiliation par le preneur :
6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?
Pour les baux de droit commun, l'adaptation du loyer se fait librement.
Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe même en cas de prorogation du bail.
Pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat sauf si les parties conviennent d'une telle modification en raison de travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d'autonomie du preneur.
Les parties peuvent négocier la révision du loyer uniquement entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
Dans le cadre d'un bail à vie, les parties peuvent décider, lors de la conclusion du contrat, de renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, la question est soumise au juge. L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10% au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué.
Cependant, les travaux exécutés pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires (point 1. ci-dessus) n'entrent pas en considération dans la variation de la valeur locative.
7) Quelles sont les règles applicables en matière d'indexation ?
Les parties conviennent soit qu'elles pourront demander l'indexation du loyer, soit qu'elles ne pourront pas demander une telle indexation.
L'indexation ne peut avoir lieu qu'une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Elle doit être expressément demandée par écrit.
Elle ne peut être demandée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande d''indexation.
Si les parties optent pour la faculté d'indexer le loyer, la formule est la suivante : loyer de base x indice nouveau
Indice de base : Le loyer de base est celui convenu dans le bail.
L'indice nouveau est l'indice du mois précédant la date anniversaire du bail.
L'indice de base est l'indice du mois précédant la conclusion du contrat.
Les parties peuvent choisir une autre formule mais celle-ci ne peut pas aboutir à un loyer supérieur à celui résultant de celle citée ci-dessus.
Pour plus d'informations, consulter :
En pratique :
Les parties choisissent de permettre ou non l'indexation du bail.
Pour calculer le loyer indexé :
Exemple :
Un bail est conclu le 15 janvier 2018 pour un loyer de 500 EUR/mois mais n'entre en vigueur que le 15 mars.
L'indexation peut intervenir pour la première fois, au plus tôt le 15 mars 2019.
Si l'indexation est demandée le 15 août 2019, elle n'aura d'effet, pour le passé, que du 15 mai au 15 août (et pas pour la période du 15 mars au 15 mai).
L'application de la formule se fait comme suit :
500 EUR x indice de février 2019
________________________________
Indice de décembre 2017
8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?
Le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations relatives à l'énumération et à l'estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et communes qui lui seront portées en compte, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).
Leur mode de calcul doit être précisé dans le contrat ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
Si le bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, le juge peut limiter le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail, pour autant que le preneur démontre un dommage.
A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les parties déterminent si les charges correspondent à des dépenses réelles ou à un montant forfaitaire qu'elles déterminent.
Concernant les charges individuelles, les parties relèvent les compteurs individuels (eau, gaz, électricité, chauffage). A défaut de compteur individuel, les parties déterminent le montant pris en charge par le preneur et précisent si cette intervention est forfaitaire ou correspond à une quotepart.
Dans cette deuxième hypothèse, les parties précisent les facteurs déterminant cette quotepart. Concernant les charges communes, les parties font de même.
9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?
Le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il est également tenu des travaux de menu entretien.
Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.
De manière non limitative, le preneur assurera à ses frais :
En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d'urgence absolue.
Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.
Cette répartition est obligatoire.
Le Gouvernement a établi une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge bailleur.
Si, durant le bail, le bien loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être postposées jusqu'à son échéance, le preneur devra les supporter, même si elles l'incommodent, et même s'il est privé, pendant leur durée, d'une partie de la chose louée. Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitables la ou les partie(s) du bien nécessaire(s) au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Les parties peuvent également décider d'autoriser le bailleur à exécuter des travaux destinés à adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur. Elles décideront au plus tard un mois avant l'exécution des travaux, si ceux-ci donneront lieu à une augmentation du loyer, celle-ci devant être proportionnelle au coût réel des travaux et à l'ampleur de l'adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d'autonomie.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Le Gouvernement a établi une liste exemplative des travaux à charge de chacune des parties.
Les parties peuvent la compléter dans le respect des principes de répartition mais ne peuvent pas convenir d'une répartition contraire à l'arrêté.
Les parties déterminent les équipements et éléments du bien (appareils, chaudière, cheminée, jardin,...) pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur périodicité. Les parties précisent également si le preneur devra produire une attestation relative à ces entretiens.
10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?
A. Opposabilité du bail :
En cas de transmission du bien loué, deux cas de figure sont à envisager :
- Soit le bail a une date certaine (c'est-à-dire, qui n'est pas susceptible de contestation) antérieure à l'aliénation, ce qui est le cas lorsqu'il est enregistré, lorsqu'il a été constaté dans un acte authentique ou lorsqu'il a acquis une telle date à la suite du décès de l'une des parties : en ce cas, ce bail est opposable à l'acquéreur qui doit le respecter.
- Soit le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation : en ce cas, (i) si le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois, l'acquéreur n'est pas tenu de respecter le bail pour autant qu'il y ait une clause d'expulsion prévue dans le contrat ou (ii) si le preneur occupe les lieux depuis plus de six mois, il est protégé comme un locataire qui dispose d'un titre opposable à l'acheteur (c'est-à-dire d'un bail ayant date certaine) même si le bail contient une clause d'expulsion.
Cependant, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. Les motifs de préavis sont :
1. L'occupation personnelle
2. Des travaux importants (de plus de trois ans de loyer)
Le délai de préavis à respecter est également de six mois.
B. Droit d'information
En cas de bail de résidence principale, le preneur a le droit d'être informé avant toute publicité de l'intention du bailleur de vendre le bien loué de gré à gré. Cette information doit être donnée à l'ensemble des preneurs s'il y en a plusieurs. L'information doit être donnée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier.
Pour plus d'informations :
11) Comment les parties assurent-elles le bien ?
Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes qu'il leur appartient de choisir.
Ainsi, le preneur peut assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre tous les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, recours des tiers, etc).
Les parties peuvent également décider que, pour éviter la multiplicité des recours, toutes les assurances relatives à l'Immeuble seront souscrites par le bailleur contre tous les périls qu'il juge utile de couvrir.
Les parties peuvent prévoir que, si en raison des activités du preneur ou ceux dont il répond, en ce compris les sous-locataires éventuels, devaient entraîner une augmentation des primes d'assurances de l'immeuble dues par le bailleur, cette augmentation serait à charge exclusive du preneur.
Le preneur peut par ailleurs assurer à ses frais tous objets se trouvant dans le bien loué ainsi que les aménagements immobiliers qu'il aurait effectués, contre les périls qu'il juge utile de couvrir.
Dans le cadre des assurances qu'elles contractent, les Parties peuvent réciproquement renoncer à tous recours qu'elles pourraient être amenées à exercer l'une contre l'autre, ainsi que contre toutes personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dégâts qu'elles pourraient subir à la suite d'événements tels l'incendie, le dégât des eaux ou du chef de tous autres inconvénients, dommages dont la survenance est liée à l'occupation de l'immeuble.
Elles peuvent également décider de conserver un droit de recours contre la personne qui aurait commis un acte de malveillance à l'origine des dommages.
12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation ?
Les litiges locatifs sont en principe de la compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code judiciaire).
Il existe toutefois d'autres façons de régler un litige entre le preneur et le bailleur.
Le Code du Logement prévoit que les parties peuvent tenter de régler leur différend à l'amiable (article 233, §1er).
Les parties peuvent ainsi recourir à la médiation ou à la conciliation.
Ces deux processus, entamés sur base volontaire, impliquent la désignation d'un tiers. Le rôle de ce dernier est quelque peu différent selon qu'on recourt à la médiation ou à la conciliation. Ainsi :
Dans le passé, de nombreux contrats type de bail prévoyaient d'office le recours à l'arbitrage et désignaient souvent une chambre d'arbitrage prédéterminée.
Cette procédure est en réalité comparable à une procédure judiciaire et le ou les arbitre(s) dispose(nt) en principe des mêmes pouvoirs qu'un juge. Cette voie est rapide et efficace. Mais il faut savoir, d'une part, qu'elle est aussi coûteuse car les arbitres sont rémunérés et, d'autre part, que leur décision ne peut faire l'objet d'un appel. Par ailleurs, les possibilités d'annulation de la sentence arbitrale sont limitées.
Les parties n'en comprenaient pas toujours les implications.
C'est pourquoi l'article 233, §2 du Code du Logement interdit désormais d'insérer cette clause dans le bail même.
Toutefois, les parties peuvent choisir cette procédure une fois que le litige est né.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les litiges sont de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l'immeuble. Aucun autre juge ne peut statuer sur un litige locatif en première instance.
Le bail peut prévoir que les parties tenteront de régler leur litige à l'amiable en recourant au service d'un médiateur ou à tout autre processus alternatif de règlement des différends. En cas d'échec, les parties peuvent toujours soumettre leur litige au juge de paix.
Les parties ne peuvent pas prévoir de clause d'arbitrage dans le bail (ni dans tout avenant ultérieur). Elles peuvent, en revanche, décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né entre elles.
2. ANNEXE : AR DU 8 JUILLET 1997
8 JUILLET 1997. Arrêté royal déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité
ALBERT II, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Vu la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, notamment l'article 2, modifié par la loi du 13 avril 1997 ;
Vu l'avis de l'Inspecteur des Finances, donné le 18 mars 1997 ;
Vu la décision du Conseil des Ministres du 21 mars 1997 au sujet de la demande d'avis dans un délai d'un mois ;
Vu l'avis du Conseil d'Etat, donné le 9 juin 1997, en application de l'article 84, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat ;
Sur la proposition de Notre Ministre de la Justice,
Nous avons arrêté et arrêtons :
Article 1er. Pour l'application du présent arrêté on entend par :
- logement : un bien immeuble ou partie d'immeuble bâti loué et affecté à la résidence principale du preneur ;
- pièce d'habitation : une partie d'un logement, destinée à être utilisée comme cuisine, pièce de séjour ou chambre à coucher.
Article 2. Les locaux suivants ne peuvent constituer une pièce d'habitation : les vestibules ou les halls d'entrée, les couloirs, les toilettes, les salles de bain, les salles d'eau, les débarras, les caves, greniers et annexes non aménagés en logement, les garages et les locaux à usage professionnel.
La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner, d'y séjourner et d'y coucher. Chaque logement doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative.
Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs logements, des activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Article 3. Le bien immeuble et plus particulièrement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter de vices intérieurs ou extérieurs structurels ou de stabilité ou d'autres vices tels que des lézardes, des fissures, une vétusté prononcée ou la présence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé.
Article 4. Le logement ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.
Article 5. Au moins la moitié des pièces d'habitation destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage naturel. Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à 1/12 de la surface de plancher de cette pièce. A cette fin, il n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées sous ce niveau.
Les pièces d'habitation ainsi que les locaux sanitaires, comme la salle de bain, la salle de douche et les toilettes, qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou d'une gaine. La surface de la section libre de cette entrée d'air en position ouverte, doit être supérieure à 0,1 % de la surface de plancher.
Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre.
Article 6. Le logement doit disposer au moins :
1° d'un point d'eau potable privatif, accessible en permanence ; si l'immeuble comprend plusieurs logements dont une ou plusieurs parties communes sont affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la présence d'un point d'eau potable commun dans les parties communes suffit ;
2° d'un évier, muni d'un siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne ;
3° d'une toilette privative, intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée pendant toute l'année. Toutefois, les toilettes peuvent être communes à plusieurs logements situés dans le même immeuble, pour autant que les conditions suivantes soient remplies :
a) ces logements sont situés sur un ou deux niveaux contigus d'habitation ;
b) leur nombre n'est pas supérieur à cinq ;
c) les toilettes sont accessibles par les parties communes ;
4° d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal. Chaque pièce d'habitation doit pouvoir être éclairée électriquement ou être équipée d'au moins une prise de courant ;
5° de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci ;
6° d'une accessibilité permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du logement.
Si le logement est équipé d'une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Article 7. Les pièces d'habitation privatives doivent être librement accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité professionnelle. Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants.
Les escaliers vers les pièces d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles. Ils ne peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Les pièces d'habitation, les escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent être conçus de façon à permettre une évacuation rapide et facile des personnes.
Les portes et fenêtres extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.
Article 8. Notre Ministre de la Justice est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Bruxelles, le 8 juillet 1997.
ALBERT
Par le Roi :
Le Ministre de la Justice,
S. DE CLERCK
CONTRAT DE BAIL — BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE
ENTRE
________, né(e) le ________ à ________ et domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;
' E ci-après le "Bailleur",
ET
________, né(e) le ________ à ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________,
ci-après le "Preneur",
individuellement la "Partie" et conjointement les "Parties",
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1. OBJET
Le Bailleur donne en location au Preneur le bien situé en Région Bruxelles-Capitale à :
________ ;
attentivement visité et complètement décrit comme suit :
________ ;
ci-après le "Bien".
ARTICLE 2. ETAT DES LIEUX
Le Bien répond notamment aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, et est en bon état de réparations de toute espèce.
Il sera dressé en début de bail, par les Parties, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé au présent contrat.
L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au Bailleur.
ARTICLE 3. DESTINATION DU BIEN
Le bail est destiné à être affecté à la résidence principale du Preneur.
Le Bailleur n'autorise pas que le Bien soit affecté en tout ou en partie à l'exercice d'une activité professionnelle. Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l'exercice d'une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.
Le Preneur déclare avoir effectué, en regard de la destination projetée ou déclarée pour le Bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis.
En conséquence, il n'est imputé au Bailleur aucune obligation de garantie quant à la destination du Bien projetée ou déclarée par le Preneur et tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Preneur.
Aucune modification par le Preneur de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Bailleur et de l'autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier.
ARTICLE 4. DUREE
Le bail commence le ________ et est conclu pour une durée de ________. Ce dernier peut être prorogé une ou plusieurs fois, moyennant un écrit, et aux mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des Parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Le Preneur peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le Bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, s'il a l'intention d'occuper le Bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le Preneur continue à occuper le Bien loué sans opposition du Bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les Parties, portant ainsi la durée totale de location à plus de trois ans, alors le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur.
ARTICLE 5. LOYER
Le présent bail est consenti en contrepartie d'un loyer mensuel de ________ euros, hors charges.
Le loyer doit être payé par le Preneur selon les échéances suivantes :
________ ;
Sauf nouvelles instructions du Bailleur, sur le compte en banque suivant : ________ ;
ARTICLE 6. CHARGES
Aucune charge ne sera demandée au Preneur en plus du loyer.
ARTICLE 7. GARANTIE LOCATIVE
Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l'une des formes suivantes de son choix :
La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur.
Sauf accord des Parties, la libération ou la levée de la garantie n'emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l'exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement des loyers ou des charges.
La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.
Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.
ARTICLE 8. INTERETS
En cas de retard de paiement quelconque dû par une Partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de ________ % l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.
Au cas où une Partie ferait indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de location, elle sera redevable d'un intérêt de ________ % l'an sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.
ARTICLE 9. TAXES ET IMPOTS
Tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux loués par toute autorité publique, à l'exception du précompte immobilier, sont à charge du Preneur, proportionnellement à la durée de son occupation.
ARTICLE 10. ENTRETIEN ET REPARATIONS
Les Parties renvoient, pour tout ce qui n'est pas précisé dans le présent article, à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du Bailleur.
A. A charge du Bailleur
Le Bailleur prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que les réparations, autres que locatives, à effectuer au Bien, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et la menuiserie extérieure.
Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Preneur est tenu d'en aviser le Bailleur dans un délai raisonnable, faute de quoi il s'expose à devoir supporter l'aggravation des dommages causés par sa passivité.
Ces travaux seront effectués sans qu'aucune indemnité ne soit due.
B. A charge du Preneur
Le Preneur prendra à sa charge les réparations locatives, non occasionnées par vétusté ou force majeure, et de menus entretiens, ainsi que les travaux incombant au Bailleur, mais résultant de son fait ou d'une personne dont il est responsable. Il fera procéder, entre autres, à l'entretien des menuiseries intérieures, des boiseries et châssis, des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par la réglementation, ou à défaut, par la fréquence d'utilisation, et à tout le moins peu avant la sortie locative.
Il procèdera à l'entretien des parties accessibles des installations sanitaires et de chauffage. Il fera effectuer, conformément à la réglementation applicable, et chaque année, s'agissant d'une chaudière au mazout, ou tous les trois ans, pour une chaudière au gaz, un contrôle périodique de l'installation de chauffage individuelle par un technicien chaudière agréé. Il reconnaît avoir reçu le carnet de bord du système de chauffage et le mettra à disposition des différents intervenants sur la chaudière. Tous les installations, conduites et appareils devront être maintenus par le Preneur en bon état de propreté et d'entretien, et devront être préservés du gel et des autres risques habituels.
Il sera tenu de nettoyer les tuyaux d'écoulement ainsi que les gouttières aisément accessibles. Il remplacera toutes vitres brisées ou fêlées par sa faute. Il entretiendra les volets.
ARTICLE 11. TRAVAUX ET RENOVATIONS
Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le Bien loué ne pourront être exécutés par le Preneur que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l'autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux frais et risques du Preneur, à l'entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d'exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, sauf convention contraire.
En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du Preneur, ce dernier veillera à transmettre au Bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du Bailleur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle n'exclut pas non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.
ARTICLE 12. CESSION ET SOUS-LOCATION
Le Preneur ne pourra sous-louer le Bien que moyennant l'accord préalable et écrit du Bailleur.
Le Preneur ne pourra céder ses droits découlant du présent contrat que moyennant l'accord préalable et écrit du Bailleur.
ARTICLE 13. ENREGISTREMENT
Le Bailleur procèdera à l'enregistrement du contrat de bail, de ses avenants et de l'état des lieux dans les deux mois suivant la conclusion du contrat. En cas d'enregistrement tardif, les frais sont à charge du Bailleur.
Passé ce délai de deux mois et si le Bailleur n'a toujours pas enregistré le bail dans le mois suivant sa mise en demeure par le Preneur, ce dernier obtient le droit de résilier le contrat à tout moment et sans indemnité.
ARTICLE 14. EXPROPRIATION
En cas d'expropriation, le Bailleur en avertira le Preneur en temps utile. Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité, sauf ses droits contre l'expropriant, sans porter atteinte directement ou indirectement aux dédommagements à devoir au Bailleur.
ARTICLE 15. ASSURANCES
Le Preneur sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de glace. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins.
Il communiquera au Bailleur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d'une assurance valable et en cours ainsi que du paiement des primes.
ARTICLE 16. ANIMAUX
Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit.
ARTICLE 17. RESOLUTION DU BAIL
A. Pour faute du Preneur
En cas de rupture de la présente convention prononcée pour faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation du Bien.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement.
B. Pour faute du Bailleur
En cas de résolution du bail pour manquement du Bailleur aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, les dommages et intérêts à devoir au Preneur pourront inclure notamment les frais de déménagement.
ARTICLE 18. 5555555 55 8225888255
22 85888255 25 822 522528222522 55 8228 82 2858 85522, 8255 22 55282 52 25852 25282525, 5528 828 25288 2288 252825522 85 282 55 8222552 (255 8'22222 5'52 82222 25 8'28525282 5'52 22522), 5 85 888822 55 8822 255 528 52522558, 25288 22558 255 8225822, 5 558822 52 5255 525528 822828528828, 5 82282285 5828 82 2522255.
2225522 82222 2222 2258252, 82 2522255 5282 8588825 5222825 555 22552828 828 2858 522552228 528 52288528 522228522 85 2882 22 82852822 55 8822. 5552 8228222822 822255852, 82 85888255 82888255 5 82 852 828 52288528 22 828222 258 52 252552 5 855825 55 2522255 52 2525882 5225258 25 5 85225 8522 858 528 8888228 25 82225828 822222282828.
228 5255 25552552528 858 252825222 8'5228885222 225822222 5 2252 222222 22 858 52 2882 22 82222 55 8822, 2222 88 82882-88 8222588222 2858 52 25288 2288 58522 82 22522 55 8588.
22 85888255 282 225822222 55888822 5 2522552 522522-8258 5828 82 2522255, 5528 82 852 52 822252825 85 82222 252852822 528 28882528228 55 2522255, 25 5528 82858 52 25852 8888225 82 8822 255 52 2522288822228 52 8'8222888825, 52222, 82552825, 222522522255, 5585822822, 228.
ARTICLE 19. DOMICILIATION
Le Preneur fait élection de domicile à l'adresse du Bien pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l'expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu'il élit domicile à une autre adresse belge qu'il précisera.
ARTICLE 20. INCIDENCE DE L'ETAT CIVIL DU PRENEUR
Le droit au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu'à condition que le Bailleur ait connaissance de leur mariage.
Ce qui précède s'applique par analogie à la cohabitation légale.
Le Preneur avisera immédiatement le Bailleur de la modification éventuelle de son état civil.
ARTICLE 21. SOLIDARITE
Les Parties, leurs héritiers ou leurs ayants droit, à quelque titre que ce soit, sont solidairement et indivisiblement tenus au respect des obligations découlant du présent contrat.
ARTICLE 22. ANNEXES
Sont annexés au présent contrat :
ARTICLE 23. DROIT APPLICABLE ET RESOLUTION DES LITIGES
Le présent contrat est régi par le droit belge.
Tout différend relatif au présent contrat sera soumis aux tribunaux de l'arrondissement judiciaire où se situe le Bien.
Les Parties peuvent convenir, après la naissance d'un litige, de soumettre celui-ci à un arbitre.
Fait à ________, le ________, en autant d'exemplaires originaux que de Parties, plus un destiné à l'enregistrement.
SIGNATURES
Le Bailleur
Le Preneur
ANNEXES
1. ANNEXE EXPLICATIVE AU CONTRAT DE BAIL : REGION BRUXELLES CAPITALE
1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire ?
Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois.
Le Code du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les logements loués en Région de Bruxelles-Capitale.
En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité.
Ceci concerne la stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher,...) mais aussi la conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l'égout (ou éventuellement la présence d'une station d'épuration du bien) et la conformité du chauffage aux normes.
En deuxième lieu, le logement doit être salubre.
Ceci signifie qu'il doit notamment être étanche, ne pas être infesté de parasites (comme des insectes, rongeurs, champignons) qui pourraient nuire à la santé, qu'il doit comporter un certain éclairage naturel et une aération suffisante et qu'il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes occupantes.
Enfin, en troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal.
Ceci signifie que :
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Le bien loué doit respecter les 3 exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire.
Les parties peuvent toutefois conclure un bail de rénovation en vue de remédier à certaines non conformités aux normes. En cas de bail de rénovation, des conditions définies par le Code du logement doivent être respectées.
Voici en outre quelques exemples plus précis en matière d'exigences élémentaires :
Exemple 1 : en ce qui concerne l'exigence élémentaire d'équipement en matière de chauffage, le bailleur est tenu de mettre en location un bien disposant soit du système lui-même, soit d'un branchement nécessaire afin de permettre au locataire de chauffer correctement le bien loué.
Exemple 2 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. En termes d'équipement, il faut une prise et un point lumineux par chambre ainsi qu'un point lumineux dans la cuisine.
Exemple 3 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le locataire.
Exemple 4 : en ce qui concerne l'exigence de salubrité, le logement doit :
1. avoir une surface éclairante de 1/12ème de la surface totale de chaque pièce ;
2. avoir une surface d'au minimum :
2) Qu'est-ce qu'une règle impérative ? Qu'est-ce qu'une règle supplétive ?
Une règle impérative est une règle qui doit nécessairement être respectée dans le contrat.
Les parties ne peuvent donc pas insérer une clause contraire à cette règle.
Les dispositions relatives aux baux d'habitation sont en principe impératives, à moins qu'elles ne prévoient le contraire.
A l'inverse, une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les règles relatives aux baux d'habitation inscrites dans le Code du logement sont en général impératives.
Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient expressément qu'il est possible d'y déroger.
Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s'en écarter.
Exemple de disposition impérative : l'article 223 du Code du logement prévoit que le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien. Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur.
Cela signifie que, même si le contrat prévoit que le preneur se charge des grosses réparations, il peut exiger du bailleur que celui-ci effectue ces réparations.
Exemple de disposition supplétive : dans un bail de résidence principale, la révision du loyer est possible en fin de triennat (article 240 du Code du logement). Dans un bail à vie, les parties peuvent écarter cette possibilité.
Autre exemple de disposition supplétive : la faculté d'indexation peut être exclue dans le bail (article 224 du Code du logement)
3) Quelle forme doit prendre le bail ?
Les baux d'habitation doivent nécessairement être établis dans un écrit. Cet écrit doit contenir :
1° l'identité complète des parties ;
2° la date de prise de cours du bail ;
3° la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble faisant l'objet du bail ;
4° le montant du loyer qui ne peut pas englober les charges ;
5° l'énumération et l'estimation du montant des charges relatives aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
6° l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité et, si le cas se présente, l'indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d'identification.
Ce contrat doit être signé par les parties et être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement. Par exemple : un couple ne doit pas recevoir deux exemplaires puisque chacun des locataires a le même intérêt. Par contre, dans une colocation, chacun des colocataires a individuellement un intérêt individuel distinct et il faut donc un exemplaire par preneur.
Un bail fait au départ sans écrit (bail verbal) n'est pas nul mais chacune des parties peut exiger que le contrat fasse l'objet d'un tel écrit. Si cette demande n'aboutit pas, la partie concernée peut s'adresser au juge de paix pour l'obtenir.
Plus spécifiquement, en ce qui concerne la description du bien loué, il est proposé de spécifier la surface habitable du bien. La superficie habitable correspond à la superficie plancher totale (c'est-à-dire à l'exclusion des mures et parois) du logement. Cette notion doit être distinguée de la notion de " superficie plancher ". La superficie plancher correspond en réalité à la superficie utile du logement.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Le bail doit reprendre obligatoirement les mentions suivantes :
Les parties doivent signer le bail aux emplacements prévus à cet effet (dernière page).
4) Qu'est-ce que la formalité de l'enregistrement ? Quelle est son incidence sur l'aliénation de l'immeuble loué ?
L'enregistrement du bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat soit communiqué au bureau d'enregistrement du lieu où se situe le bien. Cette formalité gratuite doit être effectuée dans les 2 mois de la conclusion du bail. En cas de dépassement de ce délai, des amendes peuvent s'appliquer.
Dans l'hypothèse où le bailleur n'exécute pas cette obligation d'enregistrement, le preneur peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur ne donne pas de suite utile à cette mise en demeure dans le mois, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité.
La formalité de l'enregistrement permet d'éviter les antidates.
Par exemple, si le bail est signé le 30 janvier mais est daté du 30 décembre et que le bail est enregistré le 15 février, seule compte vis-à-vis des tiers, la date de cet enregistrement. On dit que celui-ci rend le bail opposable aux tiers. Ceci a des conséquences importantes en cas de vente.
A cet égard, plusieurs cas de figure sont envisageables :
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
L'enregistrement peut aussi se faire :
5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis
Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
b. Bail de droit commun
Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties.
c. Bail de résidence principale
1° Neuf ans – durée de principe
Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans, même si le bail lui-même prévoit une durée plus courte.
Il est également possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est, de manière générale, régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans. Il doit être constaté devant notaire par un acte authentique afin d'assurer aux tiers l'opposabilité de sa durée. Il prend fin à l'issue du terme convenu par les parties.
A l'issue de la période de 9 ans, ou à l'issue du terme convenu pour un bail d'une durée supérieure à 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir d'indemnité, à condition de notifier un congé de 6 mois au moins, avant l'échéance.
Si à l'expiration de la période de 9 ans ou à l'expiration de la durée convenue pour un bail de longue durée, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d'indemnité.
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a, dans les trois cas suivants et tels que prévus aux articles 237 et 239 du Code du logement, la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. Le bail peut dès lors prévoir des possibilités de résiliation plus restrictives dans le chef du bailleur, ou celui-ci peut décider de renoncer à l'une ou plusieurs d'entre elles.
1. Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé donné par écrit (de préférence par lettre recommandée) de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué, ainsi que son lien de parenté avec le futur occupant.
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses descendants et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
Si le preneur le demande, le bailleur devra apporter dans les deux mois la preuve du lien de parenté.
Cette occupation devra être effective pendant deux ans et débuter au plus tard un an après la libération effective des lieux.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation personnelle dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
2. A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains travaux. Lorsqu'il dispose de plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé donné par écrit de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
Les travaux doivent respecter les conditions suivantes :
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant la réalisation des travaux.
3. A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, ou, en cas de bail de longue durée, d'un triennat subséquent, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, au bénéfice du preneur. Si le bail a une durée de plus de neuf ans et que le bailleur met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, il devra une indemnité équivalente à trois mois de loyer au preneur.
Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.
Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.
Il convient également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 4)).
2° Bail de courte durée
Les parties peuvent conclure un bail de courte durée, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent.
Le bail de moins de six mois prend fin à son échéance sans congé. Il ne peut être résilié anticipativement par l'une ou l'autre des parties. Il ne peut y être mis fin anticipativement.
Pour le bail de plus de six mois :
3° Bail à vie
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.
Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut en principe y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.
Par conséquent, les parties sont libres de prévoir une ou plusieurs des faculté(s) de résiliation pour le bailleur telles qu'elles existent pour le bail de neuf ans ou de longue durée (résiliation pour occupation personnelle, résiliation pour travaux, résiliation sans motifs). Dans ce cas, les règles indiquées au point c) 1. de la présente Annexe s'appliquent.
Le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.
4° Bail étudiant
Le bail étudiant est conclu pour une durée de maximum 12 mois.
Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l'échéance du contrat.
A l'échéance, le preneur peut quitter les lieux sans notifier de préavis. Il peut également mettre fin anticipativement au bail, moyennant un préavis de 2 mois. Toutefois, si le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois, il ne peut y être mis fin anticipativement.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les parties:
• choisissent la durée du bail – en cas de bail de résidence principale le bail est réputé conclu pour 9 ans au moins, sauf bail de courte durée ;
• Le tableau ci-dessous reprend en synthèse les facultés de résiliation du bail de résidence principale :
Bail de 9 ans
Résiliation anticipée par le bailleur :
Dans les 3 autres cas: préavis de 6 mois et conditions spécifiques à respecter.
Résiliation par le preneur :
Bail de courte durée (max. 3 ans)
Résiliation anticipée par le bailleur :
Résiliation par le preneur :
Bail de longue durée
Résiliation anticipée par le bailleur :
Indemnité réduite à trois mois si résiliation sans motif à l'issue du 3ème triennat ou d'un triennat subséquent
Résiliation par le preneur :
Bail à vie
Résiliation anticipée par le bailleur :
Sauf accord contraire, pas de résiliation
Résiliation par le preneur :
6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?
Pour les baux de droit commun, l'adaptation du loyer se fait librement.
Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe même en cas de prorogation du bail.
Pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat sauf si les parties conviennent d'une telle modification en raison de travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d'autonomie du preneur.
Les parties peuvent négocier la révision du loyer uniquement entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
Dans le cadre d'un bail à vie, les parties peuvent décider, lors de la conclusion du contrat, de renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, la question est soumise au juge. L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10% au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué.
Cependant, les travaux exécutés pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires (point 1. ci-dessus) n'entrent pas en considération dans la variation de la valeur locative.
7) Quelles sont les règles applicables en matière d'indexation ?
Les parties conviennent soit qu'elles pourront demander l'indexation du loyer, soit qu'elles ne pourront pas demander une telle indexation.
L'indexation ne peut avoir lieu qu'une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Elle doit être expressément demandée par écrit.
Elle ne peut être demandée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande d''indexation.
Si les parties optent pour la faculté d'indexer le loyer, la formule est la suivante : loyer de base x indice nouveau
Indice de base : Le loyer de base est celui convenu dans le bail.
L'indice nouveau est l'indice du mois précédant la date anniversaire du bail.
L'indice de base est l'indice du mois précédant la conclusion du contrat.
Les parties peuvent choisir une autre formule mais celle-ci ne peut pas aboutir à un loyer supérieur à celui résultant de celle citée ci-dessus.
Pour plus d'informations, consulter :
En pratique :
Les parties choisissent de permettre ou non l'indexation du bail.
Pour calculer le loyer indexé :
Exemple :
Un bail est conclu le 15 janvier 2018 pour un loyer de 500 EUR/mois mais n'entre en vigueur que le 15 mars.
L'indexation peut intervenir pour la première fois, au plus tôt le 15 mars 2019.
Si l'indexation est demandée le 15 août 2019, elle n'aura d'effet, pour le passé, que du 15 mai au 15 août (et pas pour la période du 15 mars au 15 mai).
L'application de la formule se fait comme suit :
500 EUR x indice de février 2019
________________________________
Indice de décembre 2017
8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?
Le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations relatives à l'énumération et à l'estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et communes qui lui seront portées en compte, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).
Leur mode de calcul doit être précisé dans le contrat ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
Si le bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, le juge peut limiter le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail, pour autant que le preneur démontre un dommage.
A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les parties déterminent si les charges correspondent à des dépenses réelles ou à un montant forfaitaire qu'elles déterminent.
Concernant les charges individuelles, les parties relèvent les compteurs individuels (eau, gaz, électricité, chauffage). A défaut de compteur individuel, les parties déterminent le montant pris en charge par le preneur et précisent si cette intervention est forfaitaire ou correspond à une quotepart.
Dans cette deuxième hypothèse, les parties précisent les facteurs déterminant cette quotepart. Concernant les charges communes, les parties font de même.
9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?
Le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il est également tenu des travaux de menu entretien.
Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.
De manière non limitative, le preneur assurera à ses frais :
En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d'urgence absolue.
Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.
Cette répartition est obligatoire.
Le Gouvernement a établi une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge bailleur.
Si, durant le bail, le bien loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être postposées jusqu'à son échéance, le preneur devra les supporter, même si elles l'incommodent, et même s'il est privé, pendant leur durée, d'une partie de la chose louée. Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitables la ou les partie(s) du bien nécessaire(s) au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Les parties peuvent également décider d'autoriser le bailleur à exécuter des travaux destinés à adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur. Elles décideront au plus tard un mois avant l'exécution des travaux, si ceux-ci donneront lieu à une augmentation du loyer, celle-ci devant être proportionnelle au coût réel des travaux et à l'ampleur de l'adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d'autonomie.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Le Gouvernement a établi une liste exemplative des travaux à charge de chacune des parties.
Les parties peuvent la compléter dans le respect des principes de répartition mais ne peuvent pas convenir d'une répartition contraire à l'arrêté.
Les parties déterminent les équipements et éléments du bien (appareils, chaudière, cheminée, jardin,...) pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur périodicité. Les parties précisent également si le preneur devra produire une attestation relative à ces entretiens.
10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?
A. Opposabilité du bail :
En cas de transmission du bien loué, deux cas de figure sont à envisager :
- Soit le bail a une date certaine (c'est-à-dire, qui n'est pas susceptible de contestation) antérieure à l'aliénation, ce qui est le cas lorsqu'il est enregistré, lorsqu'il a été constaté dans un acte authentique ou lorsqu'il a acquis une telle date à la suite du décès de l'une des parties : en ce cas, ce bail est opposable à l'acquéreur qui doit le respecter.
- Soit le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation : en ce cas, (i) si le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois, l'acquéreur n'est pas tenu de respecter le bail pour autant qu'il y ait une clause d'expulsion prévue dans le contrat ou (ii) si le preneur occupe les lieux depuis plus de six mois, il est protégé comme un locataire qui dispose d'un titre opposable à l'acheteur (c'est-à-dire d'un bail ayant date certaine) même si le bail contient une clause d'expulsion.
Cependant, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. Les motifs de préavis sont :
1. L'occupation personnelle
2. Des travaux importants (de plus de trois ans de loyer)
Le délai de préavis à respecter est également de six mois.
B. Droit d'information
En cas de bail de résidence principale, le preneur a le droit d'être informé avant toute publicité de l'intention du bailleur de vendre le bien loué de gré à gré. Cette information doit être donnée à l'ensemble des preneurs s'il y en a plusieurs. L'information doit être donnée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier.
Pour plus d'informations :
11) Comment les parties assurent-elles le bien ?
Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes qu'il leur appartient de choisir.
Ainsi, le preneur peut assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre tous les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, recours des tiers, etc).
Les parties peuvent également décider que, pour éviter la multiplicité des recours, toutes les assurances relatives à l'Immeuble seront souscrites par le bailleur contre tous les périls qu'il juge utile de couvrir.
Les parties peuvent prévoir que, si en raison des activités du preneur ou ceux dont il répond, en ce compris les sous-locataires éventuels, devaient entraîner une augmentation des primes d'assurances de l'immeuble dues par le bailleur, cette augmentation serait à charge exclusive du preneur.
Le preneur peut par ailleurs assurer à ses frais tous objets se trouvant dans le bien loué ainsi que les aménagements immobiliers qu'il aurait effectués, contre les périls qu'il juge utile de couvrir.
Dans le cadre des assurances qu'elles contractent, les Parties peuvent réciproquement renoncer à tous recours qu'elles pourraient être amenées à exercer l'une contre l'autre, ainsi que contre toutes personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dégâts qu'elles pourraient subir à la suite d'événements tels l'incendie, le dégât des eaux ou du chef de tous autres inconvénients, dommages dont la survenance est liée à l'occupation de l'immeuble.
Elles peuvent également décider de conserver un droit de recours contre la personne qui aurait commis un acte de malveillance à l'origine des dommages.
12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation ?
Les litiges locatifs sont en principe de la compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code judiciaire).
Il existe toutefois d'autres façons de régler un litige entre le preneur et le bailleur.
Le Code du Logement prévoit que les parties peuvent tenter de régler leur différend à l'amiable (article 233, §1er).
Les parties peuvent ainsi recourir à la médiation ou à la conciliation.
Ces deux processus, entamés sur base volontaire, impliquent la désignation d'un tiers. Le rôle de ce dernier est quelque peu différent selon qu'on recourt à la médiation ou à la conciliation. Ainsi :
Dans le passé, de nombreux contrats type de bail prévoyaient d'office le recours à l'arbitrage et désignaient souvent une chambre d'arbitrage prédéterminée.
Cette procédure est en réalité comparable à une procédure judiciaire et le ou les arbitre(s) dispose(nt) en principe des mêmes pouvoirs qu'un juge. Cette voie est rapide et efficace. Mais il faut savoir, d'une part, qu'elle est aussi coûteuse car les arbitres sont rémunérés et, d'autre part, que leur décision ne peut faire l'objet d'un appel. Par ailleurs, les possibilités d'annulation de la sentence arbitrale sont limitées.
Les parties n'en comprenaient pas toujours les implications.
C'est pourquoi l'article 233, §2 du Code du Logement interdit désormais d'insérer cette clause dans le bail même.
Toutefois, les parties peuvent choisir cette procédure une fois que le litige est né.
Pour plus d'information, consulter :
En pratique :
Les litiges sont de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l'immeuble. Aucun autre juge ne peut statuer sur un litige locatif en première instance.
Le bail peut prévoir que les parties tenteront de régler leur litige à l'amiable en recourant au service d'un médiateur ou à tout autre processus alternatif de règlement des différends. En cas d'échec, les parties peuvent toujours soumettre leur litige au juge de paix.
Les parties ne peuvent pas prévoir de clause d'arbitrage dans le bail (ni dans tout avenant ultérieur). Elles peuvent, en revanche, décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né entre elles.
2. ANNEXE : AR DU 8 JUILLET 1997
8 JUILLET 1997. Arrêté royal déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité
ALBERT II, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Vu la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, notamment l'article 2, modifié par la loi du 13 avril 1997 ;
Vu l'avis de l'Inspecteur des Finances, donné le 18 mars 1997 ;
Vu la décision du Conseil des Ministres du 21 mars 1997 au sujet de la demande d'avis dans un délai d'un mois ;
Vu l'avis du Conseil d'Etat, donné le 9 juin 1997, en application de l'article 84, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat ;
Sur la proposition de Notre Ministre de la Justice,
Nous avons arrêté et arrêtons :
Article 1er. Pour l'application du présent arrêté on entend par :
- logement : un bien immeuble ou partie d'immeuble bâti loué et affecté à la résidence principale du preneur ;
- pièce d'habitation : une partie d'un logement, destinée à être utilisée comme cuisine, pièce de séjour ou chambre à coucher.
Article 2. Les locaux suivants ne peuvent constituer une pièce d'habitation : les vestibules ou les halls d'entrée, les couloirs, les toilettes, les salles de bain, les salles d'eau, les débarras, les caves, greniers et annexes non aménagés en logement, les garages et les locaux à usage professionnel.
La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner, d'y séjourner et d'y coucher. Chaque logement doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative.
Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs logements, des activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Article 3. Le bien immeuble et plus particulièrement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter de vices intérieurs ou extérieurs structurels ou de stabilité ou d'autres vices tels que des lézardes, des fissures, une vétusté prononcée ou la présence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé.
Article 4. Le logement ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.
Article 5. Au moins la moitié des pièces d'habitation destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage naturel. Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à 1/12 de la surface de plancher de cette pièce. A cette fin, il n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées sous ce niveau.
Les pièces d'habitation ainsi que les locaux sanitaires, comme la salle de bain, la salle de douche et les toilettes, qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou d'une gaine. La surface de la section libre de cette entrée d'air en position ouverte, doit être supérieure à 0,1 % de la surface de plancher.
Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre.
Article 6. Le logement doit disposer au moins :
1° d'un point d'eau potable privatif, accessible en permanence ; si l'immeuble comprend plusieurs logements dont une ou plusieurs parties communes sont affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la présence d'un point d'eau potable commun dans les parties communes suffit ;
2° d'un évier, muni d'un siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne ;
3° d'une toilette privative, intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée pendant toute l'année. Toutefois, les toilettes peuvent être communes à plusieurs logements situés dans le même immeuble, pour autant que les conditions suivantes soient remplies :
a) ces logements sont situés sur un ou deux niveaux contigus d'habitation ;
b) leur nombre n'est pas supérieur à cinq ;
c) les toilettes sont accessibles par les parties communes ;
4° d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal. Chaque pièce d'habitation doit pouvoir être éclairée électriquement ou être équipée d'au moins une prise de courant ;
5° de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci ;
6° d'une accessibilité permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du logement.
Si le logement est équipé d'une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Article 7. Les pièces d'habitation privatives doivent être librement accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité professionnelle. Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants.
Les escaliers vers les pièces d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles. Ils ne peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Les pièces d'habitation, les escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent être conçus de façon à permettre une évacuation rapide et facile des personnes.
Les portes et fenêtres extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.
Article 8. Notre Ministre de la Justice est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Bruxelles, le 8 juillet 1997.
ALBERT
Par le Roi :
Le Ministre de la Justice,
S. DE CLERCK
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